朱某诉张某、洛阳洛港房产经纪公司
房屋买卖合同纠纷案
关键词 无权代理 审查
裁判要点
本案的原告和被告均有对签订《房屋买卖合同》当事人的相关身份和必要证件进行认真审查的义务,因审查不严造成的过错,应当各自承担相应的责任。
相关法条
《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条
案例索引
一审:洛阳市老城区人民法院(2012)老民初字第612号(2012年11月29日)
二审:洛阳市中级人民法院(2013)洛民终字第898号民事调解书(2013年7月18日)
基本案情
原告:朱某
被告:张某
被告:洛阳洛港房产经纪公司
2012年3月,张某要将其所有的洛阳市西工区春都路67号院3-2-301室房屋出售的信息在洛阳市涧西区联盟路洛阳洛港房产经纪公司(以下简称“洛港公司”)连锁店进行了登记,由洛港公司发布售房信息和广告。期间,朱某在网络广告上看到洛港公司发布的这一售房信息,即与洛港公司联系,并和洛港公司的员工察看了张某要出售的房屋后,朱某与一名叫姚麦森的人(该人真实身份和与张某的关系不详,又无张某出具的售房委托书)进行详谈,朱某决定购买该房屋,于2012年3月19日,朱某、姚麦森、洛港公司三方签订了一次性房屋买卖合同,合同约定,张某(甲方)自愿将坐落于洛阳市西工区春都路67号院3-2-301室房屋出售给朱某(乙方);房屋性质经济适用房,权属证件号码洛市房权证(2001)字第X151450号;结构砖混,建筑面积73.45㎡;协商后实际成交价格为人民币220000元;合同又约定,签订合同时,朱某(乙方)须向洛港公司(丙方)交纳中介服务费4400元,代办过户费800元;朱某(乙方)于2012年3月19日向洛港公司(丙方)交付代收定金人民币4800元,剩余房款人民币215200元于2012年3月31日前交付洛港公司(丙方)指定账号;合同约定相关事宜,张某(甲方)于本合同签订之日将房屋权属证明房产证原件交于洛港公司(丙方)代为保管;合同约定的其他事宜,经张某(甲方)、朱某(乙方)友好协商:<1>该房价包括楼下储藏室一间;<2>朱某(乙方)保证夫妻双方及孩子名下都没有房产;<3>洛港公司(丙方)承诺该房屋过户费用共计35000元,包括中介费用;<4>过户当天,洛港公司(丙方)见证。张某(甲方)、朱某(乙方)双方剩余房款、过户资料当场自行交接。在该房屋买卖合同尾部,朱某签名捺指印,洛港公司主办人张成杰签名加盖洛港公司的合同专用章,姚麦森签名捺指印又写明代张某。房屋买卖合同签订后当日,朱某履行合同约定向洛港公司交付中介服务费4400元,代办过户费800元和房屋定金4800元。洛港公司接受名为张某的房屋产权证书。时至同年4月,朱某和洛港公司得知张某以房屋出售的价格偏低予以反悔,经协商未果。现张某、姚麦森均下落不明,致所签订的房屋买卖合同无法继续履行。据此,朱某具状诉至本院。
裁判理由
洛阳市老城区人民法院认为,原告朱某要购买房屋,在被告洛港公司提供中介服务的过程中,与真实身份不详、未有被告张某出具售房委托书的姚麦森共同签订了房屋买卖合同。在房屋买卖合同签订后又无被告张某对姚麦森的售房代理行为追认的证据。针对签订该房屋买卖合同的当事人,姚麦森应为主体资格欠缺,属无权代理。原告朱某和被告洛港公司均应承担对签订合同当事人的相关身份和必要证件审查不严的过错责任。该房屋买卖合同应为无效合同,原告朱某的诉讼请求不予支持。
裁判结果
驳回原告朱某的诉讼请求。
洛阳市老城区人民法院于2012年11月29日作出(2012)老民初字第612号民事判决。宣判后,原告朱某提起上诉。2012年7月18日,洛阳市中级人民法院作出(2013)洛民终字第898号民事调解书载明:本案在审理过程中,经本院主持调解,双方当事人自愿达成如下协议:一、被上诉人洛阳洛港房产经纪公司同意返还上诉人朱某中介服务费4400元、代办过户费800元、房屋定金4800元合计10000元,以上款项送达本调解书时支付完毕。二、上诉人朱某与被上诉人洛阳洛港房产经纪公司就本案无纠纷。
案例注解
本案的争议焦点在于:《房屋买卖合同》是否合法有效?被告向原告支付违约金是否合法有据?
二手房交易市场是伴随着我国住房制度改革诞生的新兴市场,存在问题是不可避免的,但是我国二手房交易市场的发展前景十分广阔。随着二手房交易市场的进一步完善,人们将更能容易实现居者有其屋的理想,二手房交易市场像其他市场一样将为人们的生活水平的提高做出更大的贡献。其中,房地产中介发展滞后,中介交易不规范是一个重要的潜在问题。房屋中介公司作为居间人的报告义务是居间人在居间合同中承担的主要义务,且不得故意隐瞒重要事实、提供虚假情况。房屋中介公司应依诚实信用原则履行此项义务。由此引申出一个问题,房屋中介公司除负有将其知晓的事项如实向委托人报告的义务外,有无进一步的调查义务呢?有观点认为,依照诚实信用原则,房屋中介公司就一般对于订约有影响的事项负有报告于委托人及相对人的义务,但不负有积极的调查义务。笔者认为,这一观点,不尽合理,因为买卖双方对对方与订立合同的有关事项不可能具体了解 ,需要借助房屋中介公司的专业优势。作为居间人的房屋中介公司应当充分发挥自己的专业优势,对交易的重要事项作必要的调查或审查,尽可能掌握更多的情况,以确保其提供信息的真实性,提供给买卖双方,以供双方选择。假设房屋中介公司在其能力、政策等许可的范围内做了充分必要的调查后仍发生了重大交易瑕疵,则属于超出了房屋中介公司的义务范畴,可对发生的经济损失不承担法律责任。如果将房屋中介公司的报告义务仅局限于其“所知”信息,将纵容房屋中介公司的故意不作为,放任虚假情况的存在,不利于二手房交易市场的生存与发展。因房屋中介公司未尽审查义务导致其提供的信息虚假、致使买卖双方遭受经济损失,房屋中介公司应承担与其过错相适应的民事赔偿责任。因此,在上述案例中,虽然房屋中介公司并非故意提供虚假信息,但正是由于房屋中介公司未对代理人的相关情况尽合理审查义务,致使相对人朱某基于对其的信任而与无权代理的人签订买卖合同导致合同无效,因此房屋中介公司对此是具有过错的,对朱某的损失应承担一定责任,在二审审理中,经调解房屋中介公司退还房屋中介费等一系列前期买房费用便是基于此。当然,朱某不能因无权代理人的行为而将损失完全归咎于房屋中介公司,朱某在这一房屋买卖过程中,没有对售房人的身份等有关情况做进一步的了解便与之签订房屋买卖合同,致使合同无效,应承担主要的法律责任。
市场经济离不开中介服务,因此房屋中介公司的合理审查义务对市场经济的健康快速发展至关重要,如果因房屋中介公司未尽合理审查义务导致购房者受损应承担相应的法律责任。
(编写人:洛阳市老城区人民法院 余薇)