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《安家》其实是部普法剧?“老油条”一房多卖,房子到底该给谁?

发布时间:2020-03-18 19:47:26


    一房多卖情况下房屋权属问题如何认定?

    法律规定在一房二卖甚至多卖的情况下,如果这些合同都有效,并且这些买房子的人都要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。

    法院在审理这类一房二卖案件的司法实践中,形成了较为统一的裁判意见,首先考虑是否办理房屋所有权变更登记,这又分为两种情况:

    1、先考虑是否办理了房屋过户登记手续。如果买房的甲办理了,而买房的乙没办理,那办理了过户登记的甲如果主张所有权的话他就享受优先。

    2、再考虑是否办理了预告登记手续,如果大家都没办理过户登记,但是有人办理了预告登记,那么办理预告登记的人就优先。

    没有进行过产权登记和预告登记,如何认定?

    法院会考虑谁先合法占有房屋。如果产权登记没有、预告登记也没有,谁先合法占有了这个争议的房屋谁就优先。这里强调一下,是合法占有房屋,如果通过撬锁别门强占或者通过骗取等方式,即使占有房屋也不能得到法院的支持。

    未进行过登记,也会合法占有争议房屋,如何认定?

    法院会看合同履行情况。通俗的讲就是看房屋价款支付情况,谁先支付房屋全款谁优先。如果都没有支付全款且支付房屋价款相当,此时法院会考虑第四种情况,即合同签订先后顺序,谁先签订合同谁优先。

    未取得房屋权属的一方能要求卖方退款并赔偿吗?

    根据法律的规定像这种一房二卖甚至多卖的,合同还是有效的情况下,买受人无法按照合同的约定取得标的物所有权,可以追究出卖人的违约责任,向法院提出要求退还购房款等诉讼请求。

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定,具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:1、商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;2、商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。    

    法官提醒:

    避免购房陷阱,这些你得注意!

    ➤ 如果是从开发商处买房,选择实力信誉好的开发商很重要。买房前购房者可以看开发企业的开发经营资质是否合法,主要是查看开发企业“五证”是否齐全,即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》。如果是二手房买卖,要仔细审核出卖人所持有的房产证、土地证等房屋权属证书,要求出卖人配合到房管部门、物业了解房屋的真实信息;

    ➤ 买受人要注意选用国家工商行政管理总局和国家住房和城乡建设部的制式《商品房买卖合同》,还要注意证据固定留存。房屋买卖涉及诸多环节,耗时少则数月多则数年,在交易的各个环节,买受人都应当注意保留相关文件及证据,比如房款的转账记录、收款收据、微信短信聊天记录等。在出现纠纷时,更要保留沟通证据,防止在诉诸法律后因证据缺失,诉讼请求不能得到法院的支持;

    ➤ 买房之后,一定要尽快完成房屋交易过户或者提前完成房屋预告登记;

    ➤ 及时通过诉讼手段维护自己的合法权益。房屋买卖合同一经签订,就具备了法律效力。任何一方都要遵守合同约定,不得无故违约。如果卖方想要毁约或是出现一房多卖的情况,买方有权依照合同向法院提出诉讼,要求卖方继续履行合同或是赔偿买方的损失。

责任编辑:王雨潇    



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