业主、业委会和开发商之间往往被称为“怨家”，8月8日，洛阳市涧西区人民法院却成功的调解了一起由物业用房缩水引发的用益物权纠纷，最终由开发商增补了三间物业办公用房和1间储藏室。

    洛阳市涧西区新村小区系由一开发商投资兴建的经济适用房项目，于1999年、2000年、2003年分三期开发小区总建筑面积为18万平方米。其中建筑面积2.9万平方米，被整体出售,剩余建筑面积为15万平方米。该小区有一幢建筑面积为473平方米的二层小楼作为物业用房，包括10间房屋、2个卫生间、1个楼梯储藏室和1个水泵用房。开发商仅将其中4间作为物业管理用房，其余均挪作他用。

    2008年9月，该小区成立了业主委员会,并于2008年10月24日在物业管理办公室进行了备案登记。

    业委会认为,开发商提供的四间约100平方米物业用房，远低于总建筑面积千分之二至千分之四的要求,经屡次与开发商交涉未果,业委会于将开发商告上法院,请求判令被告按法定面积为原告拨付物业管理用房并办理产权证书（按总面积的2‰—4‰计算）并承担相关诉讼费用。

    开发商则辩称：一、移交给业委会的物业用房除四间办公用房外，还应包含门卫值班室、自行车棚，照此计算，用于物业管理用房的面积超过了河南省物业条例和洛阳市物业办法物业用房不低于总建筑面积2‰的规定。二、原告要求为其办理产权证书，没有相关法律依据。三、被告在开发建设中根本没有将诉争物业楼列入业主的公摊面积，该楼的产权理应归开发商所有。综上所述请求法院驳回原告诉讼请求，本案的诉讼费由原告承担。

    在审理过程中，法院审判人员多次走访相关单位，实地测量物业用房面积，耐心的解释法律法规，最终使双方达成上述调解协议。

    [法官说法]:业委会打官司调解难

    本案调解后，涧西法院民三庭庭长张广南谈了自己的看法，此案双方的争执和纠纷，从法律角度界定并不复杂，根据《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》的法律规定，首先物业用房不能低于总建筑面积的千分之二；其次：物业用房不得计入公摊面积；第三：开发商要对物业用房进行申请登记，市房屋交易和登记中心将物业用房在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。第四：电梯井、管道井、车棚、车库等不得作为物业用房。

    既然法律规定这么明确，为什么不好调解呢？主要还是利益在作怪，开发商一方认为：当初开发时，物业用房是可以计入公摊的，考虑到是经适房，业主普遍的经济状况不是很好，就没有计入公摊。同时考虑到小区大多数业主自行车的存放安全，免费在小区建了三个自行车棚和相应的值班室、卫生间。业委会只是拿现在的法规来要求，根本不考虑当时的实际情况，这一出一进，损失又何止几间物业用房。业委会一方也有自己的苦衷，业委会是业主推选出来的，要处处维护业主的利益，法律规定的权益是必须要拿回来的，稍有让步，便会被指丧权辱国，咬牙把官司打下去，又说你劳民伤财，众口难调，确实也是两难。

    除此之外，参加调解的双方都没有决定权，开发商一方上面有经理、董事长、董事会，大事小情都要层层汇报，无形中增加了调解环节和诉讼成本，搞得不好出力不讨好，甚至引火烧身，故而缺乏调解的积极性。业委会也有同样的担心。

    再者，积怨太深也是不好调解的重要原因，由于专业知识不对等、信息不畅通、沟通不到位，业委会和业主的信息匮乏和心理郁积经过长期累积，开始扭曲、变异和扩张，逐渐演化成对开发商相关一切的全面抵触和否定，因而在法院好不容易有一个说话的机会，便将所有的不满发泄出来，不愿让步。

    要解决这类案件调解难的问题，在加大法院动能司法的前提下，还要加强主管部门的监管责任，建立平等的对话机制，提高业委会的法律素质，做到全面的信息公开，将开发商的违法行为纳入征信体系，毕竟这类案件牵涉千百个家庭的和谐安宁，极易引发群体案件，还是那句老话：怨家宜解不宜结。