楼层计算习惯在事实认定中的作用

    ——雷某诉安居公司商品房预售合同纠纷案

    赵彩凤

    【裁判要旨】

    商品房买卖中发生纠纷的现象层出不穷，本案是买卖双方对于楼层的起算存在分歧，此类案件的审理涉及到民间的日常习惯问题，应当参照人们对楼层计算的日常习惯处理。

    【案情概要】

    就原告雷某诉被告安居公司商品房预售合同纠纷一案，原告雷某诉称：我于2007年12月10日预购了被告的“南苑花园”11-3-802号房屋，即八楼，双方签订了商品房买卖合同，合同约定，被告应于2008年8月1日交付房屋，并签署房屋交接单，但被告却将未进入规划的地下两层计入总楼层，欲交付的楼层比约定的低两层，明显违约。被告安居公司辩称：我们双方争执的是楼层问题，我公司交给原告的位于南苑花园第11号楼3单元8层802房与原告和我公司签订的合同约定的住房楼层完全一致。应从该楼南面小区院内底楼起算。1、原告预订购房日期为2007年12月10日，而该楼封顶时间为2007年11月29日，原告购房时19层楼高已清晰可见，开发商销售商品房的做法是在售房部备有《销售控制表》，将已售出的商品房作标记，后来购房者只有在未售出部分选择单元、楼层和房号，且该幢楼已在房产管理部门办理房产证，将楼层定为19层，此为法定楼层依据。2、根据日常习惯，楼宇主出口地平为一层，尤其是安装电梯的更是如此，该楼所有的住房出入口在南面小区院内，所以我公司在售房时确定的楼层完全符合人们的生活习惯。3、原告所购8层套房与8层楼其他购房者的价格相当，而原告要求的10层套房的价格，由于层差原因，高于原告所签合同的价格。综上，恳请依法驳回原告的诉讼请求。

    在本案中原被告双方争执的焦点是楼层问题，原告主张：合同约定的是802房，被告实际应向原告交付现该楼标明的1002房。被告则坚持认为：向原告交付现标明的802房是与双方合同约定相符的。双方争执的关键在于正一层如何确定。

    【民俗习惯简介】

    就楼层起算的问题，一般按民间习惯都是按照该幢楼房的正门主出入口所对应的为一层，依次向上排列楼层。该楼在小区院内底层安装电梯作为该楼的主出入口，并将位于小区院内地平以上底层标明为正一层，符合人们的日常习惯。

    【法官释明】

    在本案中双方争执的焦点是该幢楼房的正一层如何确定。对楼层如何起算，双方在合同中没有明确约定，但是原、被告双方在签订商品房买卖合同时，该商品楼主体建设已具规模，该楼盘位于孟津县南苑花园院内，按县里对该小区总体规划，应将该楼的主出入口放在小区院内，以确保小区的安全性和整体性。这是该幢楼的座向、出入的基本情况。这些现状作为购买一方的原告在签订合同之前应该是可预见和了解的。尽管被告建设的该楼与规划存在不相符合之处，但被告将该楼在小区院内的底层安装电梯作为该楼的主出入口，并将位于小区院内地平以上底层标明为正一层，符合人们的日常习惯。因此原告认为楼层起算错误的主张不能获得支持。

    （作者单位：孟津县人民法院）