（指导性案例体例）

    宋某、胡某与宜阳县解放路

    办事处、张某、李某租赁合同纠纷案

    法例﹝    ﹞  号

    （    年  月  日最高人民法院审判委员会第    次会议审定      年  月  日公告发布）

    主题词  租赁期限  租赁合同  优先承租权

    裁判要点

    对于房屋租赁合同《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条规定 “租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”基于上述法律规定，在房屋租赁合同中，租赁期限届满后，在出租人不同意承租人继续占有使用承租房屋的情况下承租人已丧失了继续占有使用承租房屋的权利，依法完整向出租人交付标的房屋是承租人的法定义务。在房屋租赁合同中承租人的优先权仅有优先购买权，不存在什么优先承租权，因此租赁期限届满、出租人不同意承租人继续承租标的房屋，但欲将标的房屋出租给第三人的情况下，承租人在同等条件下不享有优先承租权。基于此，本案中被告张某、李某应该搬出承租房屋，由被告宜阳县解放路办事处将该承租房屋交付原告宋某、胡某承租使用。

    基本案情

    原告宋某、胡某（以下简称二原告）以宜阳县解放路办事处（以下简称被告办事处），张某、李某（以下简称二被告）为被告向宜阳县人民法院提起诉讼。

    二原告诉称：被告办事处所有的位于宜阳县文化南路东街学前教育中心大门口以北第12号、13号、14号三间门面房，原由二原告承租。2006年6月15日原告胡某与被告李某签订租赁协议将三间门面房转租给了被告李某，租赁期限为2006年6月15日至2007年6月15日。租赁期间届满后，原告胡某与被告李某于2007年6月15日再次签订租赁协议将三间门面房再次转租给了被告李某，租赁期限为2007年6月15日至2008年6月15日。该期间届满后二被告继续占用三间门面房并按原约定向二原告交纳了2008年6月16日至2008年12月31日的租金。2008年12月10日由于被告办事处工作失误，致使被告张某以自己的名义向被告办事处交纳了三间门面房2009年度的租金，被告办事处为被告张某出具的租金收据上载明，租赁期限为一年。2008年12月11日被告办事处发现租金收取错误，为弥补上述错误其于当日向二原告收取了三间门面房2009年度的租金、与二原告签订了2009年度三间门面房的租赁合同，但在其向二被告退还2008年12月10日向被告张某收取的三间门面房2009年度的租金时遭到拒绝。后被告办事处与二原告协商后决定，让二被告2009年承租三间门面房一年，从2010年元月1日起再由二原告继续承租。2009年12月17日二原告向被告办事处交纳了2010年度三间门面房的租金，并与被告办事处签订了2010年度三间门面房的租赁合同，该合同约定租赁期限为2010年元月1日至2010年12月31日。2009年12月20日二被告向被告办事处交纳2010年度三间门面房的租金时，被告办事处拒绝收取，并告知二被告三间门面房不再让二被告承租、且已出租给了他人，对此二被告表示不同意。2009年12月31日二被告对三间门面房承租期间届满，但未退出三间门面房。2010年元月4日二原告受被告办事处委托通知并要求二被告退出三间门面房，二被告予以拒绝，二原告遂诉入本院。请求本院依法判令：一、被告办事处立即履行租赁协议将三间门面房交付二原告占有使用；二、三被告赔偿其损失。被告解放路办事处辩称：其不按时向原告方交付房屋是由于二被告的行为导致的，应由二被告承担相应的法律责任；二被告辩称：其与被告签订有合法有效的租赁协议，虽租赁期限已经届满，但其依法享有优先租赁权。原告与被告解放路办事处的行为已经侵犯了其合法权益，请合议庭依法驳回原告的诉讼请求。

    裁判结果

    根据审理查明的上述事实，宜阳县人民法院于2010年2月5日做出（2010）宜民二初字第23号民事判决书，判决：限被告张某、李某于本判决生效之日起15日内搬出位于宜阳县文化南路东街学前教育中心大门口以北被告宜阳县解放路办事处所有的第12号、13号、14号三间门面房，由被告宜阳县解放路办事处将该三间门面房交付原告宋某、胡某承租使用（承租期间为自房屋交付之日起一年）。本案受理费100元，由被告宜阳县解放路办事处负担。判决做出后，在上诉期间内，原被告双方均未提出上诉请求。

    裁判理由

    一、房屋租赁合同期限届满，被告张某、李某在同等条件下是否享有优先承租权？对于房屋租赁合同，租赁期限届满、承租人欲继续承租标的房屋，而出租人不同意承租人继续承租标的房屋，且欲将标的房屋出租给第三人的情况下，承租人在同等条件下是否享有优先承租权的问题，法律对此无明文规定。对于承租人的优先权《中华人民共和国合同法》仅在第二百三十条做出了这样的规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”不言而喻，承租人的优先权仅有优先购买权，不存在什么优先承租权。因此，被告张某、李某在其与解放路办事处之间的房屋租赁合同期限届满后，在同等条件下没有优先承租权。

    二、租赁期间届满后，被告张某、李某继续占有使用租赁房屋物如何处理？ 对于房屋租赁合同《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”这说明，在房屋租赁合同中，租赁期限届满后，承租人已丧失了继续占有使用承租房屋的权利，依法完整向出租人交付标的房屋是承租人的法定义务。对于在租赁期间届满后，承租人继续占有使用租赁房屋物如何处理的情况， 该法第二百三十六条规定做出了如此规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”这也就是说，租赁期间届满后承租人若想依法继续占有使用租赁房屋物，就必须是出租人无异议，即在出租人同意的情况下承租人才能继续占有使用租赁房屋物，否则承租人不能继续占有使用租赁房屋物，其结果只有一个，那就是承租人应搬出承租房屋，依约定将承租房屋依约交付出租人。因而，被告张某、李某在承租期间届满、未取得继续承租权利的情况下，继续占有使用三间门面房缺乏事实根据与法律依据，其应将三间门面房退交被告办事处。

    三、被告办事处以三间门面房未交付二原告系二被告拒不退出房屋所致，对此其不存在过错为由不承担责任的辩称是否成立？对于房屋租赁合同《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”二原告与被告办事处之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原被告均应完整履行合同义务。二原告依约完整履行交纳三间门面房的租金义务后，被告办事处应依约完整履行向二原告交付三间门面房的义务。被告办事处不依约履行向二原告交付三间门面房的行为，对二原告构成违约，应承担向二原告交付三间门面房的民事责任。被告办事处以三间门面房未交付二原告系二被告拒不退出房屋所致，对此不存在过错为由不承担责任的辩称不能成立。

    四、基于以上理由，河南省宜阳县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百三十五条之规定，判令被告张某、李某搬出位于宜阳县文化南路东街学前教育中心大门口以北被告宜阳县解放路办事处所有的第12号、13号、14号三间门面房，由被告宜阳县解放路办事处将该三间门面房交付原告宋某、胡某承租使用合理合法。

    （编写人：宜阳县人民法院  丁战芳）