《人民法院案例选》体例

    当事人对格式条款的解释不一时法院如何处理

    ——冀某某诉洛阳银润置业有限公司

    房屋买卖合同纠纷案

    【问题提示】

    商品房买卖合同补充协议规定：暖气、天然气、有线电视初装费由买受人承担，按国家有关部门收费规定于交房时缴纳。买受人如果未按此约定缴纳上述三项费用，房产公司是否有权拒绝向买受人交付房屋？

    【要点提示】

    在商品房买卖过程中，买受人与房产公司签订的商品房买卖合同都是房产公司事先拟定好的，买受人只是在买房时在合同上直接签字即可，这样的合同在法律上称为格式合同。对格式合同或合同的格式条款理解发生争议，应当按照通常理解予以解释。对格式合同或条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

    【案例索引】

    一审：洛龙区人民法院（2011）洛龙民三初字第199号

    （2011年4月2日）

    二审：洛阳市中级人民法院（2011）洛民终字第1830号

    （2011年10月12日）

    【案情】

    原告：冀某某

    被告：洛阳银润置业有限公司（以下简称银润公司）

    2010年4月16日，原告购买被告银润公司开发的商品房一套，双方并签订了编号为YS0066739的商品房预售合同。合同中对所购商品房的基本情况、付款方式及双方的违约责任等进行了约定，并约定被告银润公司应当在2010年6月30日前将房屋交付买受人使用。2010年7月10日原告去收房，但因双方对合同补充协议中约定的暖气、天然气、有线电视初装费三项费用的缴纳有异议，且原告拒绝缴纳上述三项费用，故被告拒绝向原告交付房屋。原告认为该三项费用与交房不是同一法律关系，被告不交房构成违约，故诉至法院，要求被告交付房屋，按合同约定支付违约金，并赔偿延期交房的房租损失。

    【审判】

    一审法院经审理认为：原被告双方签订的商品房预售合同是其真实意思表示，应按合同约定履行义务。根据合同第二十一条规定：合同附件与合同具有同等法律效力。其中合同附件四——合同补充协议第一条规定：暖气、天然气、有线电视初装费由买受人承担，按国家有关部门收费规定于交房时缴纳。据此，暖气、天然气、有线电视初装三项费用由买受人承担，应在交房时缴纳。原告未按合同规定交纳该三项费用致使被告拒绝向原告交付房屋，可以认为原告的违约行为在先，故被告不交房不构成违约。如果原告对商品房销售合同及附件中约定的有关暖气、天然气、有线电视初装三项费用的条款有异议，可另行起诉或采取其他合法途径解决，故对被告的辩解理由予以支持，原告的诉讼请求无充分证据予以证明，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：驳回原告冀雅娇的诉讼请求。本案诉讼费458元，由原告承担。

    原告在领取民事判决书后不服提出上诉。

    二审法院认为：原告与被告签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，系有效合同，双方均应依约履行。原告已经足额缴纳购房款，被告应向原告交付房屋。暖气、燃气有线电视初装费属于行政事业性收费，在补充协议的第一条虽约定了暖气、天然气、有线电视初装费由买受人承担，按国家有关部门收费规定于交房时缴纳，但未明确约定应由购房人直接向被告银润公司缴纳，被告亦未提供证据证明该公司向购房人告知并公示了关于上述三项费用的收费依据和标准，其有权直接收取上述费用，故此双方发生纠纷。争议发生后，合同双方本应协商解决，被告以原告未在交房时缴纳上述三项费用为由，拒绝向原告交付房屋不当，应该赔偿给原告造成的损失。综合本案情况，被告应参照中国人民银行同期贷款利率，支付原告已交付的房价款资金被占用期间的损失为宜。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销洛龙区人民法院（2011）洛龙民三初字第199号民事判决；二、被告洛阳银润置业有限公司向原告交付合同编号为YS0066739号合同中所确定的房屋；三、被告赔偿向原告逾期交房造成的损失（自2010年7月10日起以原告已交付房款价为准按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际交付之日止）；四、驳回原告的其他诉讼请求。

    【评析】

    一、本案争议的关键是对原被告双方签订的商品房预售合同附件四即合同补充协议第一条的理解。

    我国《合同法》第三十九条规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中的合同补充协议是作为商品房预售合同的一部分，由房产商即被告银润公司预先拟定，未与购房人进行协商的合同条款。只要购房人在被告银润公司处购买房屋，并签订商品房预售合同，就意味着购房人也接受了合同补充协议的约定。本案中，双方当事人签订的商品房预售合同第二十一条规定：“合同附件与合同具有同等法律效力。”其中合同附件四第一条又规定：“暖气、天然气、有线电视初装费由买受人承担，按国家有关部门收费规定于交房时缴纳。”据此，一审法院认为，既然合同双方约定了三项费用由买受人承担，在交房时缴纳。那么原告就应缴纳该费用，原告未能举证证明其已缴纳三项费用，因而被告银润公司不交房不应构成违约，原告的诉讼请求无证据证明，故予以驳回。

    二审法院认为，合同补充协议虽约定了暖气、天然气、有线电视初装费由买受人承担，按国家规定于交房时缴纳。但该协议中并未明确约定，应由购房人直接向被告银润公司缴纳，被告亦无证据证明其向购房人告知并公示了上述三项费用的收费依据及标准。《合同法》第四十一条规定：对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，二审法院对合同补充协议第一条的理解显然更符合我国合同法的相关规定，被告银润公司以原告未依约定缴纳三费为由拒绝向其交付房屋的行为确属不当。两级法院对该案中合同补充协议第一条的不同理解，致使裁判结果不同，二审法院的裁判结果符合对合同格式条款的理解，维护了购房者的权益。

    二、被告房产公司或其委托的物业公司是否有权向购房人收取暖气、天然气、有线电视初装费用？

    本案中，双方争议的暖气、天然气、有线电视初装费属于行政事业性收费，所谓行政事业性收费是指“国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他组织根据法律、行政法规、地方性法规等有关规定，依照国务院规定程序批准，在向公民法人提供特定服务的过程中，按照成本补偿和非盈利原则向特定服务对象收取的费用。”据此，行政事业性收费具有以下特点：1、行政事业性收费的征收主体是国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他组织。国家机关及事业单位毫无疑问可以作为行政事业收费的主体，但是社会团体和其他组织在作为收费主体时，必须以代行政府职能为前提；2、行政事业性收费必须以法律法规为依据，并且依规定的程序批准；3、行政事业性收费是在向特定服务对象提供服务的过程中向其征收的费用。

    本案中，被告银润公司或其委托的物业公司作为其他组织，如若向购房人征收该费用，必须向购房人出示其有权征收费用的依据和标准，以证明其是代行政府职能，否则即是不合理收费，购房人有权拒缴。此外，根据合同补充协议第一条的约定，并没有明确规定购房人应先交费，房产公司才交房。如若对该条理解为“只有购房人先交费，房产公司才能交房”，显然不符合对合同格式条款的解释方法。

    综上，被告银润公司以原告未缴纳三项费用为由拒绝向原告交付房屋，同时又片面曲解合同约定的格式条款，二审判决在准确适用相关法律规定的基础上，对双方所争执的问题作出合理分析并予以恰当处理，维护了广大购房者的合法利益。

    （编写人：洛阳市洛龙区人民法院高妙婕）