《人民法院案例选》体例
业主的建筑物区分所有权
依法受保护
——马某等诉洛阳亚威置业集团有限公司等侵权纠纷案
【问题提示】
建筑物区分所有权中的共有部分的管理权和使用权应如何认定和行使？
【要点提示】
业主的建筑物区分所有权分为专有部分与共有部分，其中共有部分较难认定。法院处理该类侵权纠纷案件时，应严格依据相关法律规定予以认定。
【案例索引】
一审：洛阳市老城区人民法院（2010）老民初字第408号民事判决书（2010年8月19日）
二审：洛阳市中级人民法院（2011）洛民终字第361号民事判决书（2011年4月11日）
【案情】
原告（反诉被告）：马某等。
被告：洛阳亚威置业集团有限公司。
被告（反诉原告）：高某。
被告（反诉原告）：邓某。
洛阳市老城区人民法院经审理查明：马某等十户居民系洛阳北大街神州园小区一号楼业主，该一号楼是由亚威公司开发的楼盘，亚威公司对该一号楼地下室按照洛阳市人民防空办公室批准的人防工程进行修建，用途为战时人员掩庇部，平时地下商场。2003年10月，亚威公司取得对该地下室的所有权，并由洛阳市房地产管理局颁发第246033号房屋所有权证，该证载明地下室（负一层）的设计用途为仓库。2009年6月8日，亚威公司以业主身份与邓某签订商品房买卖合同一份（实为租赁合同），将该一号楼地下室（负一层，1064.75平方）租赁给邓某，期限为2009年6月8日至2029年6月7日止，费用为200万元，邓某于2009年6月8日付款100万元，剩余款项于2014年6月8日前一次付清。亚威公司于2009年6月8日同时出具证明，同意使用人高某、邓某经该一号楼原设计单位重新设计验收合格，并经有关部门检测批准后，在确保房屋安全的情况下做浴池使用。2009年7月14日，该小区物业办将地下室已出租等有关租赁事宜告知一号楼业主。邓某与高某合伙经营浴池项目并经工商部门预先核准为“洛阳市老城区鸿福池浴池”。高某、邓某在与亚威公司签订合同后，委托该一号楼原设计单位洛阳规划建筑设计有限公司（原洛阳市规划建筑设计研究所）对该一号楼地下室因修建浴池做针对性的加固变更设计，其报送的工程项目为“神州居住组团1＃楼地下室加固”。洛阳规划建筑设计有限公司于2009年8月对该地下室做出加设集水坑及风洞的变更设计，并向高某、邓某出具设计变更通知单和平面布置图，该通知单确定的变更内容为：将地下室加设集水坑及风洞做本次变更，变更具体内容详见后附图（即平面布置图，该平面布置图设计风洞两个、集水坑两个）。高某、邓某同时向洛阳市建设委员会申报洛阳市老城区鸿福池浴池装修修建项目，并于2009年8月中旬开始正式施工。2009年9月2日，洛阳市建设委员会向高某、邓某颁发装饰装修施工许可证。在施工过程中，根据消防要求，高某、邓某委托北京中元工程设计顾问公司对洛阳市老城区鸿福池浴池防排烟和补风做出设计，经北京中元工程设计顾问公司设计，要求在地下室墙面另增设一个排烟口和一个补风口，该设计经消防部门审查，消防部门同意高某、邓某按该消防设计要求施工，并在河南公安消防网上予以公布。高某、邓某按照变更设计及有关装饰装修及消防要求，对地下室做了隔断，整理出五个办公房间、两间卫生间（男女各一间）和两个男浴池，将男女浴区部分做了防水处理，在男女浴区内各做一个集水坑（深度2米，口面1.5米×1.5米，底面2米×2米），在地下室外墙面开挖四个风洞（西面墙两个，南北墙面各一个，洞口面积为0.35米×0.5米）。高某、邓某在地下室对浴池施工过程中遭到马某、方万民等十户业主阻拦，为消除业主顾虑，高某、邓某申请洛阳市房屋安全管理处对地下室的改造进行现场勘查。2009年10月22日洛阳市房屋安全管理处向高某下达“洛阳市房屋安全鉴定情况通知书”，结论为：你单位申请的老城区北大街神州园一号楼地下室鸿福池浴池的结构拆改方案，经现场勘验，该方案不影响房屋安全使用。2009年10月28日，高某代表鸿福池浴池筹建部出具承诺书，承诺严格按照变更设计及装饰装修施工规定施工，不扰民，不影响其他业主的正常生活，施工和经营期间不走园区内通道。2009年10月30日翁祖唐出具委托书，承诺其代表业主委托北大街社区和全意物业管理有限公司对一号楼地下室浴池建造工程协助监督管理和协调各方纠纷。之后，高某、邓某在施工中又受到马某、方万民等业主阻拦。马某、方万民等业主以高某、邓某对地下室开发改造侵犯其合法权益为由诉至本院。
原告马某等诉称，十原告分别依法购买被告亚威公司位于洛阳市老城区北大街的神州园一号楼住宅各一套，并已安居。遗憾的是，2009年7月24日神州园物业办在该小区发出通知称，一号楼地下室已整体出租，承租方预开设大众浴池进行商业经营。这一行为彻底打乱了业主们的平静心态，个个担心楼房塌陷生命财产受到损害。浴池经营系特殊行业，配备设施涉及供暖、排风、排气、排水等多方面事宜，各系统设施安装完善，是较大复杂的工程。浴池工程开发破坏整栋楼的原地基构造，原地基破坏受损造成整栋楼坍塌是不可挽回的恶性事件，地下室是一颗不定时爆炸的“炸弹”，业主生命时时刻刻处于不安全隐患状态之中。被告的行为对业主生命、财产已构成侵害。请求1、判令求被告立即停止侵害，恢复地下室原状，消除危险，公开向全体业主赔礼道歉。2、诉讼费由被告承担。
被告亚威公司辩称，1、亚威公司在北大街开发神州园得到了神州园一号楼全体业主的大力支持；2、亚威公司于2009年6月8日将神州园一号楼出售给邓某属合法行为，邓某对该房产合法使用，对任何人不构成侵权；3、邓某取得该地下室房产后，开设大众浴池进行经营活动，亚威公司不得干涉。如果该业主合法经营，在法律规定的范围内施工改建应属合法行为，也不构成对其他业主的侵权，应受法律保护；4、2009年10月25日至10月28日，神州园一号楼推选代表6-12人已就被告经营浴池达成共识，约定全体业主委托社区和物业公司对一号楼地下室改造工程协助监督管理，并由经营者写出承诺，这都是非常好的合作行为，不存在互相侵权问题。综上，原告的诉讼请求既没有事实根据，也没有法律依据，应予驳回。
被告高某、邓某辩称，1、原告所诉与事实不符，被告邓某并未侵犯原告合法权益。原告起诉书所称“浴池工程开发破坏整栋楼的原地基构造，原地基破坏受损造成整栋楼坍塌是不可挽回的恶性事件”系主观臆断，况且，神州园小区一号楼地下室所有权人是亚威公司，即使被告侵权，被侵权人应为亚威公司，原告不具备主体资格；2、从侵权行为构成要见来看，要有损害事实、行为人实施了违法行为、违法行为与损害事实之间存在因果关系、行为人主观上有过错四个要件，原告所称侵权于法无据，被告根本不存在侵权；3、被告在依法取得“洛阳规划建筑设计有限公司”颁发的“洛阳规划建筑设计有限公司设计变更通知单”的情况下施工的，该变更通知单已明确了地下室集水坑和风洞的各项技术规范和技术指标，地下室的加固和防水防潮的处理是建立在科学规范之上，同时，洛阳市房屋安全管理处也出具了《洛阳市房屋安全鉴定情况通知书》，该通知书明确规定，神州园小区一号楼地下室鸿福池浴池的结构拆改方案，经现场勘查，不影响房屋安全使用。原告的诉称没有科学依据；4、被告的施工开发行为不仅符合国家有关充分利用闲置资源和可持续发展的政策，也可为附近居民带来生活上的便利。
反诉原告高某、邓某诉称，反诉人于2009年6月8日与亚威公司签订了承租位于老城区北大街的神州园小区地下室合同，双方约定在确保房屋安全的情况下作为浴池使用，同时原告支付了5年的租金100万元，开始进行改造施工，并于2009年9月1日取得了《洛阳市装饰装修许可证书》，反诉被告马某等十人无理取闹，阻挠施工，致使反诉人无法正常进行装修施工，被反诉人多次报警，110出警后对被反诉人劝说未果，自来水公司在为反诉人接水路时，也遭被反诉人无理阻挠，致使水路无法接通。由于被反诉人的上述行为，致使反诉人定于10月1日预计开业的浴池至今无法开业，严重影响了反诉人的经营自主权，而此间反诉人还担负着每月数万元的租赁费、物业费、误工费和人员工资等费用。被反诉人马某等十人的行为对反诉人已构成侵权，给反诉人造成了经济损失，为此，请求1、依法判令被反诉人立即停止侵权行为，排除妨碍；2、判令被反诉人赔偿反诉人因侵权产生的误工费32000元；3、判令被反诉人赔偿反诉人从2009年10月1日起至2010年4月23日止的经济损失99252元；4、由被反诉人承担本案诉讼费用。
反诉被告马某等辩称，反诉原告高某、邓某对老城区神州园小区一号楼地下室的承租合同系无效合同。一、该合同出租方主体不合法，系无权处分。因小区地下室“人防工程”是业主共同投资建制而成，业主购买房屋时，购房价格中就含有“人防结构费”，另，本案所涉小区楼宇土地使用出让金也是小区业主共同分摊出资的，该土地使用权系小区业主共有。第二，人防工程是国家强制性建设项目，建在小区内的人防工程，是供小区人民共同使用的公共设施，根据物权法规定，应属于业主共有。第三，根据物业管理条例规定，业主依法享有的物业共用部位，公用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分。因此，被告亚威公司无权与反诉人签订地下人防工程出租出售合同，该合同为无效合同。二、该小区地下一层为人防工程，被告私改乱建，公然改人防工程为公共浴池，破坏侵占人防公共设施，系违法行为。综上，反诉人承租合同无效，反诉人的承租权不应受法律保护。既然被告无承租权，就没有被反诉人的侵权，所以应依法驳回反诉人的反诉请求。
【审判】
洛阳市老城区人民法院认为：本案原告马某等系该诉争一号楼的业主，其对各自住宅的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。被告高某、邓某与被告亚威公司签订租赁合同后，经被告亚威公司同意，在该一号楼地下室开办浴池，在开发浴池过程中将地下室做了防水处理并在地面开挖两个集水坑，在西面和南北面墙面开挖四个风洞，使没有防水要求的地下室增加了防水设施，改变了地下室在建造时作为人防工程使用的功能。地下室墙面属一号楼全体业主的共有部分，一号楼业主对该共有部分享有共有和共同管理的权利，另外一号楼业主对一号楼所占用的土地部分享有共同使用的权利。被告高某、邓某在地下室地面开挖集水坑、在墙面开挖风洞实际上破坏了地下室的基本结构，以上行为没有征得一号楼三分之二以上业主的同意和授权，且被告高某、邓某在庭审中并未举证证明其上述行为事后征得该楼三分之二以上业主的同意，发生纠纷后，被告高某、邓某对共有部分的使用亦没有征得原告马某等业主的认可。故被告高某、邓某对地下室的拆改行为侵害了原告马某等业主对共有部分所享有的共有和共同管理的权利，侵害了原告马某等业主的合法权益，被告高某、邓某应对其以上侵权行为承担相应的民事责任。根据本案实际情况，被告高某、邓某应承担停止侵害、消除危险、恢复原状的民事责任。原告马某等要求被告高某、邓某立即停止侵害、消除危险、恢复地下室原状的诉求合法有据，本院予以支持。至于被告高某、邓某提供了房屋安全鉴定结论，该鉴定结论认为地下室的拆改方案不影响房屋安全使用，但并不能否认被告侵权行为的成立与存在。反诉原告高某、邓某要求反诉被告马某等停止侵权行为、排除妨碍，并赔偿误工费32000元及其他损失99252元的反诉请求，理由不成立，本院不予支持。被告亚威公司与被告高某、邓某签订的租赁合同与原告马某等要求被告亚威公司及高某、邓某停止侵害的诉求无直接关系。
洛阳市老城区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十二条第一款、第七十六条和《中华人民共和国侵权责任法》第十五条及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项、第二款、第十四条第一款的规定，于2010年8月19日作出一
一、被告高某、邓某立即停止对洛阳市老城区鸿福池浴池的开发行为，在本判决生效30日内消除危险、恢复神州园小区一号楼地下室原状。
二、驳回原告马某等的其它诉讼请求。
三、驳回被告高某、邓某的反诉请求。
高某、邓某不服一审判决，提起上诉，请求撤销一审判决依法改判。
洛阳市中级人民法院二审认为，老城区北大街神州园小区1号楼的地下室是按照洛阳市人民防空办公室批准的人防工程进行修建的，用途为战时人员掩蔽部，平时地下商场，亚威公司取得该地下室所有权证时，证载用途为仓库，但亚威公司将该地下室出租给二上诉人作为浴池使用，该行为改变了地下室作为人防工程的设计及审批前提，对1号楼住户的居住和生活等切身利益也产生了较大的影响。亚威公司的行为未征得人防部门的审批，也未与1号楼住户进行协商，显属不当。该地下室亚威公司虽持有房屋所有权证，但依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公用通行部分，消防、公用照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分也应当认定为共有部分”，故1号楼地下室的地面、承重墙等基本结构部分应当属于共有部分，由1号楼全体业主享有共有和共同管理的权利。高某、邓某在承租了1号楼地下室后，为改建浴池，在地下室的地面开挖集水坑、在墙面开挖风洞，破坏了地下室的基本结构，该行为未征得1号楼三分之二以上业主的同意和授权，事后也未取得追认，故高某、邓某的行为侵害了各原审原告等业主对共有部门的共有和共同管理的权利，各原审原告作为共有人有权主张权利，原审判令高某、邓某停止侵害、消除危险、恢复地下室原状并无不当。因高某、邓某在一审中明确表示，鸿福池浴池由其二人合伙投资，且无书面合伙协议，故其二审中提出的浴池由12人合伙的主张本院依法不予考虑，如有其他人共同投资的情况，其可内部解决。原审法院认定事实清楚，但本案纠纷发生于2009年9月，原审原告起诉于2010年1月，故适用《中华人民共和国侵权责任法》不当，应适用《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，本院予以纠正。综上，二上诉人的上诉理由不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）、（二）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。
【评析】
建筑物区分所有权是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。建筑物区分所有权，也是指在同一栋建筑物上存在多个所有权的情形，是现代社会大量高层或多层楼房的出现带来的。《物权法》规定，业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：一是对专有部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。三是对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。
本案争议焦点是，洛阳北大街神州园小区一号楼地下室属于开发商亚威公司专有还是全体业主共有，亚威公司是否有权对该地下室进行改造和管理。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公用通行部分，消防、公用照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分也应当认定为共有部分”，故1号楼地下室的地面、承重墙等基本结构部分应当属于共有部分，由1号楼全体业主享有共有和共同管理的权利。而亚威公司将该地下室出租作为浴池使用，该行为改变了地下室作为人防工程的设计及审批前提，对1号楼住户的居住和生活等切身利益也产生了较大的影响，且未征得人防部门的审批，也未与1号楼住户进行协商，显属不当。高某、邓某在承租了1号楼地下室后，为改建浴池，在地下室的地面开挖集水坑、在墙面开挖风洞，破坏了地下室的基本结构，该行为未征得1号楼三分之二以上业主的同意和授权，事后也未取得追认，故高某、邓某的行为侵害了各原审原告等业主对共有部分的共有和共同管理的权利。法院因此作出上述判决，依法维护了业主的权利。
（作者单位：洛阳市老城区人民法院 张琼）
