（《人民法院案例选》体例）
洛阳北控水务集团有限公司诉河南润升
房地产开发有限公司等供用水合同纠纷案
【问题提示】城市中未进行水网改造、水表未出户的小区，在小区未成立业主委员会之前，小区拖欠自来水公司水费，自来水公司要求小区建设单位承担拖欠水费的诉讼请求，能否得到支持？
【要点提示】
房地产开发商在开发房地产项目时在自来水公司申请接水，在完成开发项目销售商品房后，小区未成立业主委员会之前，开发商有义务选聘物业服务企业，委托物业服务企业对所建小区进行物业服务，其中很重要的一项工作就是对小区居民进行代收水费并交予供水人，建设单位与选聘的物业服务企业之间建立委托合同关系，物业服务企业未及时交纳水费，建设单位作为委托人应对受托人拖欠水费的行为承担责任。
【案例索引】
一审：河南省洛阳市涧西区人民法院（2011）涧民二初字第284号（2012年3月15日）
二审：河南省洛阳市中级人民法院（2012）洛民终字第1529号（2012年7月26日）
【案情】
原告洛阳北控水务集团有限公司（以下简称北控公司）
被告河南润升房地产开发有限公司（以下简称润升公司）
第三人洛阳市腾祥保洁有限公司（以下简称腾祥公司）
第三人洛阳市置鑫物业管理有限公司（以下简称置鑫公司）
1995年12月10日，洛阳天翔房地产开发总公司在洛阳市自来水公司申请接水，用水地址为湖南路3#街坊；1997年6月18日，洛阳市润升房地产开发有限公司在洛阳市自来水公司申请接水，用水地址为建设路二安分公司院内；1997年10月22日，洛阳市润升房地产开发有限公司在洛阳市自来水公司申请接水，用水地址为涧西区新唐村；1998年12月15日，洛阳市润升房地产开发有限公司在洛阳市自来水公司申请接水，用水地址为建设路93#院；2000年5月，洛阳市润升房地产开发有限公司在洛阳市自来水公司申请接水，用水地址为润升花苑 。2001年12月31日，洛阳市润升房地产开发有限公司在洛阳市工商行政管理局进行企业名称变更，变更为河南润升房地产开发有限公司。2003年3月、2003年6月，甲方润升公司与乙方腾祥公司分别签订《物业管理服务委托合同》，合同约定由腾祥公司对润升公司开发的润升花苑、唐村小区、向阳小区、天建91#院、天建93#院、天翔小区、天津路20#楼七个小区实施物业管理，并约定由腾祥公司负责向业主收取水费、电费等；乙方进驻前所产生的水费、电费由甲方负责结清，乙方负责进驻日之后所产生的水费和电费。此后双方按照约定完成了上述小区的交接手续。2007年3月，腾祥公司在结清所有水费的情况下终止了对上述小区的物业服务，撤出上述小区。
2007年4月2日，甲方润升公司与乙方置鑫公司签订《物业管理服务委托合同》，约定乙方对甲方管辖的润升花苑、唐村小区、向阳小区、天津路20#楼、天建91#院、天建93#院、天翔小区七个小区实施物业服务。其中润升花苑、新唐村小区于2007年4月1日甲、乙双方完成交接手续，置鑫公司进驻；天建91#院、天建93#院、天翔小区于2007年6月20日完成交接手续，置鑫公司进驻。
庭审中，原告北控公司向法庭提交河南润升房地产开发有限公司欠费明细表一份，其中，建设路（即天建91#院小区），2010年6月至2011年5月，欠交水费金额为23469.45元；建设路二安分公司院内（即天建93#院小区），2009年12月至2011年5月，欠交水费金额为23456.95元；李村湖南路（即天翔小区），2009年11月至2011年5月，欠交水费金额为221655.4元；天津路中段单位楼前（即天津路5号院），2009年9月至2009年11月，欠交水费金额为1271.35元，2010年12月至2011年5月，欠交水费金额为2756.55元；联盟路南向阳路西院内（即向阳小区），2011年4月至2011年5月，欠交水费金额为1222元；新唐村西渠边（即新唐村小区），2009年1月至2010年6月，欠交水费金额为44273.75元，2011年5月欠交水费金额为3503.85元；郑州路润升花苑，2008年10月至2008年11月，欠交水费金额为8646.9元，2010年3月至2011年2月，欠交水费金额为47296.1元。其中联盟小区欠费金额为6709.25元，原告北控公司未向本庭提供相关证据，且被告及第三人不认可联盟小区属其管理服务。
另查明，第三人置鑫公司分别于2008年12月31日、2009年8月31日、2009年11月30日、2010年6月1日终止物业服务合同，退出润升花苑小区、向阳小区、天津路5号院及新唐村小区的物业管理。截止法庭辩论终结，置鑫公司目前实施物业服务的小区有天翔小区、天建91#院、天建93#院。庭审中，第三人置鑫公司在对原告提交的被告拖欠水费明细表发表如下质证意见：“我们在2009年11月在结清水费后已经撤出天津路5号院，之后的水费与我单位无关；2008年12月31日撤出了润升花苑，当时欠8800多元的水费没有结清；2010年6月1日撤出了新唐村，撤出时没有结清水费，截止2010年5月我们欠水务集团44000多元的水费，2010年6月的水费没有收，因此6月的水费不应由我们交纳，对其他的均没有异议。”
综上，截止2011年5月，在第三人置鑫公司对上述小区实施物业服务期间，欠交原告水费共计322773.8元；第三人置鑫公司撤出天津路5#院、向阳小区、新唐村小区及润升花苑后，上述四小区欠交水费金额共计54778.5元。
另查明，2012年1月1日，洛阳市水务集团有限公司经改制，变更为洛阳北控水务集团有限公司。
原告北控公司诉称：原、被告系供用水合同关系，合同履行地为涧西区南昌路。截止2011年5月，被告拖欠原告水费384261.55元，迟延缴纳水费违约金407481.7元，合计791743.25元。原告多次催要无果，故提起诉讼，请求法院依法维护原告合法权益。请求：1、依法判令被告付清拖欠水费及违约金791743.25元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告润升公司辩称：第一、答辩人是房地产开发商，与洛阳市水务集团有限公司签订供用水合同的主体是河南润升物业管理有限公司，且早在2003年已变更主体为洛阳市腾祥保洁有限公司，其后所交水费的专用发票显示用户名是腾祥保洁有限公司，原告所诉水费与答辩人无任何关联；原告所诉水费涉及答辩人所开发的涧西区联盟路新唐村、涧西区建设路91、93号院、涧西区郑州路润升花苑、涧西区湖南路天翔花园等五个小区，这些小区都是答辩人90年代末陆续开发的小区，建设前期办理用水事宜肯定由开发商来进行，但所签订的供水合同的主体是河南润升物业管理有限公司，该公司是独立的法人主体，可以独立承担民事责任。2003年，上述小区由洛阳市腾祥保洁有限公司全面接收进行管理，签订有《物业管理服务委托合同》，向业主发布了《联合公告》，腾祥公司写出了《书面声明》，承诺以后有关物业管理服务方面的事宜与润升物业公司无关，由腾祥公司负责。并在物业管理部门办理了备案手续，所有缴纳水费票据显示用户名都是洛阳市腾祥保洁有限公司，这已充分说明供水合同的用水主体已进行了变更，相关法律责任应由变更后的主体承担。本案所诉水费是2008年10月至2011年5月的水费，这期间上述小区物业管理的单位是洛阳市置鑫物业管理有限公司，缴纳水费的义务应该由该公司承担。第二、原告所诉水费数额，缺乏证据支持。原告高新营业所于2011年5月23日向我公司送达《催交水费通知单》一份，我公司当即提出异议，说明我公司从未拖欠过自己所使用的水费，对未缴纳2008年10月至2011年5月水费384261.55元，要求查明用水小区及分别数额，但该营业所不能够具体说明，也更无客观证据支持。该水费数额不是谁说多少钱，应有水表指数表记录等予以证明。本着谁使用谁交费，谁是用户谁交费的原则，答辩人既不是使用者，也不是物业的管理者，也不是登记的用户，让答辩人承担该水费没有任何道理。综上所述，原告所诉水费与答辩人无关，水费数额缺乏证据支持，应依法驳回原告的诉求。
第三人腾祥公司辩称：我们是从2003年4月-6月先后进入了该五个小区进行物业管理，2007年3月1日全部撤出这些小区，我门退出这些小区之前，已经把所有的费用结清，由于其他原因未办理水表过户手续，但水费不应由我公司负担。
第三人置鑫公司辩称：我们公司是2007年4月份与润升公司签订了对八个小区（润升花苑、新唐村小区、天翔花园、建设路91号院、93号院、向阳小区、天津路五号院和西工区的银河苑小区）进行物业管理服务的委托合同，之后我们接手服务，此后发现自来水地下管网严重渗漏，在这种情况下我们多次协商，要求解除物业管理服务合同，润升集团不同意，后经办事处协调几次，因当时考虑到我们撤出后小区无人管理，后来我们就无法撤出，直到2008年我们已经损失12万余元，已经无力支付拖欠的水费，于是我们于2008年12月撤出了润升花苑、新唐村小区、向阳小区、天津路五号院的物业服务。因此，我们不应承担支付拖欠水费的责任。
【审判】
一审法院认为：被告润升公司作为润升花苑、唐村小区、向阳小区、天津路20#楼、天建91#院、天建93#院、天翔小区的开发单位，其开发房地产项目时在原告处申请自来水接水，双方事实上已形成了供用水合同关系，在润升公司完成开发项目并销售商品房后，与物业服务企业签订了《物业管理服务委托合同》，润升公司委托物业服务企业对其承建的小区进行物业服务。本案中，第三人置鑫公司在与被告润升公司签订《物业管理服务委托合同》后，即进驻上述七个小区进行物业服务，双方已形成了委托合同关系。目前，上述小区未进行水网改造、水表未出户，原告北控公司无法向终端用水人，即业主收取水费，置鑫公司作为物业服务企业，根据目前的交易习惯，有义务对其服务的小区业主代收水费，并及时交予供水人，置鑫公司未及时交纳水费，故被告润升公司作为委托人应对受托人拖欠水费的行为承担付款责任。原告北控公司出示的欠费清单系根据行业惯例抄表制作，应当认定其真实性，可以作为被告欠费的依据。截止原告起诉，上述小区共拖欠水费377552.3元，作为委托人的润升公司，应承担付款责任。原告北控要求的滞纳金，于法无据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百零六条、第一百零八条及相关法律规定，判决如下：一、被告河南润升房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告洛阳北控水务集团有限公司支付水费377552.3元；逾期，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定执行。即加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告洛阳北控水务集团有限公司的其他诉讼请求。本案受理费11717元，由原告洛阳北控水务集团有限公司负担4000元，由被告河南润升房地产开发有限公司负担7717元。
一审宣判后，原告北控公司与被告河南润升房地产开发有限公司不服上述判决向洛阳市中级人民法院提起上诉。二审审理查明的事实和一审查明的事实相同，二审审理后认为：根据一、二审查明的事实，润升公司作为润升花苑、唐村小区、向阳小区、天津路20#楼、天建91#院、天建93#院、天翔小区的开发单位，其开发房地产项目时在北控公司出申请自来水接水，润升公司在一审时也未表示异议，双方事实上已形成了供用水合同关系。故上诉人上诉称与北控公司没有任何关系的上诉理由，证据不足，本院不予支持。随后，润升公司以自己名义又分别与腾祥公司、置鑫公司签订了《物业管理服务委托合同》。腾祥公司、置鑫公司根据《物业管理服务委托合同》的约定，先后进驻上述七个小区进行物业服务，双方已形成了委托合同关系，腾祥公司、置鑫公司也明确表示，双方之间是委托关系，且润升公司截止目前也一直未到自来水公司办理用户更名、过户等相关手续，润升公司作为委托人应对受托人拖欠水费的行为承担付款责任。故一审判决由润升公司支付拖欠水费并无不当。上诉人润升公司上诉供用水合同主体已发生主体变更，又不能提供有力的证据证明自己的主张，故其上诉理由，本院不予支持。关于上诉人北控公司上诉要求滞纳金的上诉理由，因上诉人北控公司与上诉人润升公司没有约定滞纳金，故其上诉理由，于法无据，本院不予支持。综上，原审法院查明事实清楚，处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人洛阳北控水务集团有限公司承担3650元，由上诉人河南润升房地产开发有限公司承担3650元。
【评析】
本案审理过程中，存在三种观点：第一种观点认为：《物业管理条例》第四十五条规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”因此，小区业主作为终端用水人，应为与水务集团建立供用水合同关系的相对方，小区业主应承担支付水费的义务，被告润升公司不应承担支付拖欠水费的责任。第二种观点认为：小区的物业服务企业应承担支付拖欠水费的责任。本案中所涉小区均未进行水网改造，水表未出户，水务集团不掌握小区业主的分户水表情况，只能对小区总水表进行结算，因此物业服务公司作为小区的管理者，其掌握小区水表的分户情况，对每个业主所属的水表进行抄表，并代收水费，因此物业服务公司有义务代缴所收取的水费。第三种观点认为：小区的开发商即被告润升公司应是支付拖欠水费的义务人。
笔者赞成第三种观点，理由如下：首先，本案中所涉小区均系90年代建设，由于特殊的历史背景，供水合同不规范，自来水公司事实上均是通过用水人填写用户申请书的形式开通供水，原告北控公司与被告润升公司已形成了事实上的供水合同关系，根据合同的相对性，润升公司应承担支付拖欠水费的责任。被告润升公司至原告处申请自来水接水，安装总水表，其在建设商品房时分户安装水表，在销售商品房后，委托物业服务企业对所建小区进行物业服务管理，上述小区目前未成立业主委员会，根据《物业管理条例》的规定，建设单位在小区未成立业主委员会之前有义务选聘物业服务企业对所建小区进行物业服务管理，本案中，腾祥物业公司和置鑫物业公司均是被告润升公司选聘，被告润升公司先后与腾祥公司和置鑫物业公司签订《物业管理服务委托合同》，物业公司进驻上述小区进行物业服务，上述小区在未进行水网改造的情况下，原告水务集团并未掌握小区业主分户水表的使用情况，因此向终端用水人直接收取水费不存在可行性。其次，小区物业服务企业并未与原告签订供用水合同，原告也并未委托物业服务企业对小区业主进行代收、代缴水费，故让物业服务企业支付拖欠水费无法律依据。物业服务企业系受小区建设单位的委托对小区进行物业服务，与原告建立供用水合同的相对人应是被告润升公司，被告润升公司与物业服务企业之间系委托合同关系，根据法律规定，受托人履行义务不符合约定的，委托人应承担违约责任。因此，被告润升公司应承担支付拖欠水费的责任，被告润升公司承担责任后，可根据委托物业服务合同及具体情况向物业公司追偿。
（编写人：洛阳市涧西区人民法院 崔丹丹）
