（指导性案例体例）

李某诉洛阳祈福房地产开发有限公司

房屋买卖合同纠纷案

--违约金计算时间的判定

关键词：  房屋买卖合同  违约责任  违约金

【裁判要点】

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。根据公平和衡平原则，结合其他业主调解的实际情况，统筹确定计算违约金的截止时间，既维护了正常的市场交易秩序，又维护了社会稳定。

【相关法条】

《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条

【案件索引】

洛阳市吉利区人民法院（2012）吉民初字第149号民事判决书（2012年8月28日）

洛阳市中级人民法院（2013）洛民终字第88号民事裁定书（2013年1月21日）

【基本案情】

原告李某诉称，2009年8月7日，原、被告双方签订一份商品房买卖合同，原告购买被告开发的祈福吉利花园9号楼3单元2楼西门房屋一套，建筑面积121.26平方米，该房屋价款246615元，该商品房买卖合同第八条规定：交付期限应该在2010年12月31日前，时至今日，被告未交房，故原告诉至法院，要求依法确认原、被告双方2009年8月7日签订的商品房买卖合同有效，并依据该合同第九条第一款第一项的规定，判令被告按房款的日万分之二每天支付违约金49.32元，共计16275.6元，先计算至2011年11月30日，以后违约金算至实际交房之日。

被告祈福公司辩称，被告认可2009年8月7日签订的商品房买卖合同有效，大部分业主领取钥匙和办理了入住手续，说明房子已经达到了实际交付条件，不影响业主实际入住，违约金算至2011年3月31日比较合适。原告拒不办理收房手续，才造成损失进一步扩大，应当由原告承担相关损失。

经审理查明，2009年8月7日，原、被告双方签订一份商品房买卖合同，原告购买被告开发的祈福吉利花园9号楼3单元2楼西门房屋一套，建筑面积121.26平方米，该房屋价款246615元。原告已经将全部购房款付清。依照该合同约定，被告应当在2010年12月31日前，将经五大责任单位验收合格的商品房交付原告使用。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。2011年3月1日，被告在祈福吉利花园小区公告栏中张贴交房通知，通知业主于2011年3月1日起到祈福吉利花园销售中心办理交房手续。2011年3月份，被告以电话形式陆续通知包括原告在内的业主领取房屋钥匙，大部分业主曾在2011年3月和4月10日前两次集体找被告协商交房事宜，并两次到相关部门信访，最终没有协商成功，原告至今没有领取房屋钥匙。庭审中，被告向法庭递交了由勘察、设计、施工、监理、建设等五个单位签署合格意见的工程竣工验收意见表，时间为2011年2月25日。

【裁判结果】

洛阳市吉利区人民法院于2012年8月28日依法作出（2012）吉民初字第149号民事判决：一、原告李某与被告洛阳祈福房地产开发有限公司在2009年8月7日签订的商品房买卖合同为有效合同；二、被告洛阳祈福房地产开发有限公司应在本判决生效后三十日内支付原告李某违约金4932元；三、驳回原告李某的其他诉讼请求。案件受理费207元由原告负担50元，被告负担157元。

李某不服一审判决，向洛阳市中级人民法院提起上诉后又申请撤回上诉，洛阳市中级人民法院于2013年1月21日作出（2013）洛民终字第88号民事裁定，准许上诉人李某撤回上诉。                                                                                                          

【裁判理由】

法院生效判决认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违背相关法律规定，为有效合同。合同签订后，被告没有按照合同约定时间交付房屋，应由被告按照合同约定承担违约责任，鉴于被告出售的房屋已于2011年2月25日经勘察、设计、施工、监理、建设等五大责任单位验收合格，达到了交房条件，且被告已与多数业主（起诉到法院的祈福吉利花园业主）达成和解，并已部分履行，大部分业主已领取钥匙（但时间都不一致），少数业主未领取钥匙。虽然被告以张贴公告和打电话的方式通知业主办理交房手续不符合合同约定，但从业主在2011年4月10日前曾集体与被告协商相关事宜等行为可推定原告收悉了被告的交房通知。综合全案实际情况，兼顾祈福吉利花园业主的全部情况，在遵守公平和衡平原则的基础上，违约金的计算截止时间到2011年4月10日比较适宜，原告要求将违约金计算至2011年11月30日的诉讼请求本院不予支持，违约金应按合同约定的日万分之二计算到2011年4月10日，总额为4932 元。

【案例注解】

这是一起因开发商违约而引发的房屋买卖合同纠纷案件。原、被告双方对逾期交房这一事实均无异议，争议焦点主要集中在开发商交付的房屋是否具备使用条件，开发商承担违约责任的违约金应当计算至什么时间。

一、开发商交付的房屋是否具备交付使用条件。

商品房交付条件需要根据合同的约定。在合同约定不符合法律规定时，则依照法律规定。依据《建筑法》的规定，房地产未经验收合格不得交付使用。环保验收不合格也不得交付使用。本案被告祈福公司出售的房屋已于2011年2月25日经勘察、设计、施工、监理、建设五大责任单位验收合格，达到了交房条件。在本案中，业主与开发商争议焦点在于开发商交房时提供的临时性水、电设施以及部分道路未完全通畅、电梯不能使用等是否达到合同约定的交付使用条件。虽然被告交付的房屋未能安装提供长期使用的水、电设施，但是为了不影响业主生活，被告已积极采取措施为业主提供了临时性水、电设施（水、电费用均由被告承担），并积极与电力部门和自来水公司联系安装长期使用的水、电设施，部分道路也在紧张施工之中，被告也承诺在业主大部分入住后就将开启电梯（因为电梯使用需要费用），被告的上述行为应当视为在积极履行合同。在房地产开发的实践中，一般均是将五大责任单位验收作为房屋的交付标准。如果要求开发商将房屋的交付标准完全达到本案原告要求的标准，一是对被告要求比较苛刻，不公平。二是双方签订的合同中也没有此项规定，因此交付房屋的标准应当掌握宽松一些，只要房地产开发商积极完善有关房屋的配套设施就行。当然，如果合同中有明确规定，则应当严格按照合同规定执行，本案所涉及的房屋买卖合同中仅将五大责任单位的验收作为房屋交付标准，因此法院在处理纠纷时应当按照合同约定来确定房屋的交付标准，本案所涉及的房屋已经五大责任单位验收合格，具备交付使用条件。

二、本案违约金应当计算至什么时间问题。

本案房屋买卖合同合法有效，被告逾期交房应当承担违约责任，这一点原、被告双方均无异议。本案争议焦点主要在违约金应当计算至什么时间，即开发商的交房时间应当确定为哪一天。原告认为被告在交付房屋钥匙时，道路没有完全修好，水电为临时性水电，电梯没有开启，因此不能视为完全交房，违约责任应一直计算至实际符合交房条件之日止。而被告认为五大责任单位验收之日即为房屋交付之日，原告占有房屋即视为房屋的交付使用（大多数业主已经领取房屋钥匙），即使原告不收房，也应视为原告放弃应有的权利，违约责任应算至五大责任单位验收之日。本案属于群体性案件，共有400余户业主起诉，最终通过法院调解，有390余户业主与开发商达成调解协议，统一将违约金的计算日期算至2011年3月底，并且由开发商承担了部分物业管理费。大部分业主对调解结果非常满意，然而仍有少数业主坚持要求法院判决，应将违约金算至实际交房之日。但业主并没有证据推翻被告提交的工程竣工验收意见表，该工程竣工验收意见表上的时间应确定为违约金截止时间的一个标准。本案被告交房的情况存在多种情形，有的业主已与被告达成和解协议，有的业主虽然领取房屋钥匙但不同意被告的调解方案，有的业主还没有收房，有的业主一直不去领钥匙（例如本案原告李某庭审中承认接到过被告通知交房的电话，但不愿领取房屋钥匙）。本案被告虽然在开庭时未将五个单位签署的工程竣工验收意见表提交法庭，但在判决之前已将工程竣工验收意见表提交至法庭，并经过质证，交证据晚的原因是被告与建筑队之间存在一定的矛盾（拖欠工程款问题），建筑队扣押了该工程竣工验收意见表。从被告提交的工程竣工验收意见表可以证明被告开发的房屋达到了交房条件。后被告通过张贴公告和打电话的方式通知业主办理交房手续，大部分业主在2011年4月10日前先后两次集体与开发商协商相关事宜，并且两次到相关部门信访。虽然被告通过张贴公告和打电话的方式通知业主办理交房手续的行为不符合双方的合同约定，但是实践中通过书面方式通知业主办理交房手续的方法不具有实际操作性，绝大多数房地产开发商均是通过打电话和张贴公告的方式通知业主收房。结合本案实际情况，应视为全部业主已经收悉了被告的交房通知比较公平合理，假如原告一直不去领钥匙，违约金一直计算下去，一是对房地产开发商不公平，二是对原告这种行为的纵容，不利于维护正常的市场交易秩序，不能起到正确的导向作用。如果其他业主纷纷效仿，致使违约金判决过多，很有可能导致房地产开发商破产倒闭，不利于社会稳定。况且，大部分业主已经调解，如果判决违约金过高，将使大部分已经选择调解的业主产生不满情绪，从而引发新的矛盾。因此，本案违约金的实际金额与调解案件中的违约金金额相近比较容易为大多数业主所接受，能取得较好的社会效果。综上，在遵守公平和衡平原则的基础上，法院将违约金的时间算至2011年4月10日是比较合适的（被告亦不再承担部分物业管理费）。

（编写人：洛阳市吉利区人民法院 李卫勇）