《人民法院案例选》体例
王某诉杨某租赁合同纠纷案
【问题提示】合同目的不能实现，合同能否解除？合同解除后，违约方是否还要承担违约责任？
【要点提示】
合同目的不能实现，当事人一方可以行使合同解除权解除合同；合同解除后，违约方当事人仍应承担违约责任。
【案例索引】
原审：（2011）宜城民初字第49号民事判决书（2011年3月22日）
再审（2012）宜民再字第4号民事判决书（2012年10月24日）
【案情】
2010年6月23日，原告王某与被告杨某签订了一份《房产场地租赁合同》，合同约定：杨某将杨店村公路南原石英砂厂的场地租赁给王某使用，包括东边600平方米两层楼房及现有房屋和建筑，场地内所有建筑经杨某同意后可以随便改造和拆除。租赁期限为10年（即2010年9月30日至2020年10月1日），租金每年30000元，合同期第一年9月底交付租金，从第二年开始每年10月1日前交付租金。如果每年房租到期王某未按时交付租金，杨某有权终止合同（注：2010年6月-2010年9月为王某整修时间）。… …王某在租赁期间内自建的厂房、库房以及所耗用的钢架、棚架，在合同到期后有权拆除，所有权归王某所有。当日，原告向被告缴纳租金30000元。双方另口头约定：原告缴租金后七八天内被告杨某负责拆除院内的机器设备并拉走其他物品。6月30日，原告的汽车修理厂在该院内开始试营业，没有办理工商登记手续，其修车所用的举升机露天建在院内。后原告因被告没有按约定将院内的机器设备拆走，要求解除与被告签订的租赁合同。2010月12月3日，原告向杨某邮寄“解除租赁合同通知书”，要求被告在五日内解除合同并退还租赁费。2010年12月29日，原告又向被告送达了“解除租赁合同通知书”，该次送达经（2010）宜证送字第41号公证书公证。原告起诉时已将其在被告院内的物品全部搬走。经本院现场勘验：位于原、被告诉争的石英砂厂院内东面二层楼内，一楼的青砖墙均为原告王某所建（含两扇门）。
另查明：原被告双方签订的《房产场地租赁合同》对违约责任及应承担的法律后果约定不明。原审原告王某于2010年6月23 日向原审被告杨某交纳30000元租金，并进驻原审被告杨某提供的场地时，双方未办理房屋场地清点交接手续。本院于2011年3月22日作出（2011）宜民初字第49号民事判决，宣判后，双方均未提出上诉。2011年5月4日，原告王某向本院提出执行申请，要求被告杨某给付租赁费18500元及诉讼费200元，本院于2011年9月20日执行完毕。原告王某在申请执行时未申请执行（2011）宜城民初字第49号民事判决的第二项，即: 原告王某于判决生效后十日内自行拆除其建在杨店村石英砂厂院内东面二层楼内一楼的青砖隔墙（含两扇门），被告杨某不得阻拦。现被告杨某的石英沙厂已租赁给他人并改建为幼儿园。该案经本院多次调解，双方未能达成协议。
【裁判】
宜阳县人民法院认为，原告王某与被告杨某在2010年6月23日签订的《房产场地租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力。原告在2010年12月29日通过公证处向被告送达了“解除租赁合同通知书”，要求被告在五日内解除合同并且退还租赁费，因为五日的解除期限过于短暂，故“解除租赁合同通知书”存在瑕疵，但由于被告没有依合同约定将其场内及屋内原有的机器设备拆除，使原告本应安装在室内的举升机不得不安装在院内，使原告签订合同的目的不能得以实现，故原告要求解除合同的理由正当，本院予以支持。2011年1月4日之后原告已不再占用该场地，从2010年9月30日起到2011年1月3日期间的租金为7750元。因此，原告要求被告返还多支付的租金符合法律规定，本院予以支持。由于双方在合同中约定，原告在租赁期间内自建的厂房、库房在合同到期后有权拆除，所以原告要求拆除其建在石英砂厂院内东面二层楼内一楼的青砖隔墙（含两扇门），符合合同约定，本院予以支持。被告认为原告的修理厂在6月30日已经开始营业，租金应从该日起开始计算，由于双方在合同中约定从2010年6月起到2010年9月止为原告的整修时间，虽然被告在院内的一些设施没有清理到位，但考虑到原告的修理厂已经实际营业，相应的取得了一定的收益，且原告承包时间较短，被告也有一定的损失，根据公平原则，该期间的租金折半支付较为妥当，即3750元。再审中，被告杨某的石英沙厂已租赁给他人并改建为幼儿园，实际双方无继续履行合同的可能性，不能实现合同目的。综上，原审处理并无不当，应予以维持。
【评析】
该案例涉及合同的解除问题，原告王某与被告杨某签订的房产场地租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告王某从合同签订之日起已经占用了被告的部分房屋和场地，但被告仅履行了部分合同义务，未按承诺清理石英砂厂内的砖机设备和其他物品，由于被告没有依合同约定将其场内及屋内原有的机器设备拆除，使原告本应安装在室内的举升机无法安装在院内，使原告签订合同的目的不能得以实现，原告要求解除合同的理由正当。并且被告杨某在收到原告的“解除租赁合同通知书”后，既未申请仲裁机构仲裁，也未向人民法院提起诉讼，其在答辩状中明确表示“开始被告不同意，原告一再请求，被告提出让原告赔偿损失34000元后可解除合同”，可以证明被告杨某当时同意解除合同，因此双方的合同应自原告的“解除租赁合同通知书”中限定的2011年1月3日解除。
关于租金的支付问题，被告未按照合同约定完全履行，导致合同目的无法实现，属于部分违约。原告王某在被告未清理石英砂厂院内的砖机设备和其他物品的情况下，也未按合同中“场地内所有建筑经出租方同意后承租方可以随意改造与拆除”的约定，自行拆除被告的砖机设备和其他物品，而是等待被告进行拆除，其也存在违约行为。根据公平原则，原告的修理厂已经实际营业，并取得了一定的收益，但原告承包时间较短，被告也有一定的损失，该期间的租金折半支付较为妥当。
一、合同解除的条件
合同的解除，是指合同有效成立后，在一定条件下通过当事人的单方行为或者双方合意终止合同效力或者溯及地消灭合同关系的行为。《合同法》第94条规定了几种解除合同的情形：
1、因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力致使合同目的不能实现，该合同失去意义，应归于消灭。在此情况下，我国合同法允许当事人通过行使解除权的方式消灭合同关系。
2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。此即债务人拒绝履行，也称毁约，包括明示毁约和默示毁约。作为合同解除条件，它一是要求债务人有过错，二是拒绝行为违法，三是有履行能力。
3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。此即债务人迟延履行。根据合同的性质和当事人的意思表示，履行期限在合同的内容中非属特别重要时，即使债务人在履行期届满后履行，也不致使合同目的落空。在此情况下，原则上不允许当事人立即解除合同，而应由债权人向债务人发出履行催告，给予一定的履行宽限期。债务人在该履行宽限期届满时仍未履行的，债权人有权解除合同。
4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。对某些合同而言，履行期限至为重要，如债务人不按期履行，合同目的即不能实现，于此情形，债权人有权解除合同。其他违约行为致使合同目的不能实现时，也应如此。
5．法律规定的其他情形。法律针对某些具体合同规定了特别法定解除条件的，从其规定。
本案被告杨某属于第四种情形，其他违约行为致使合同目的不能实现。被告杨某未以合同的约定，完全履行合同义务，致使原告本应安装在室内的举升机无法安装在室内，严重影响原告的经营活动。解除权属形成权，不需对方当事人同意。只需解除权人的单方意思表示，即可发生解除合同的法律效果。在当事人一方违约的情况下，解除权归守约方享有，不然会被违约方利用解除制度来谋取不正当利益。本案原告可以单方意思表示解除合同，并且王某对杨某发出了解除合同通知书，可以解除合同。
二、合同的违约责任
依据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
违约，即违反合同。违约行为从不同角度可做多种分类，如根本违约和非根本违约、合同的不履行和不适当履行、一般瑕疵履行和加害履行等等。本案属于不适当履行，杨某应该按照约定将机器设备拆除，但是杨某未履行，违反合同约定，因此承担违约责任。并且在再审中，被告杨某的石英沙厂已租赁给他人并改建为幼儿园，实际双方无继续履行合同的可能性，不能实现合同目的。综上，原审处理并无不当，应予以维持。
（编写人：河南省宜阳县人民法院 伊乐林）
编后补评：依据我国现行合同法的规定，合同的解除分约定解除和法定解除两种类型。约定解除又分协议解除和单方解除两种情形。当事人双方通过协商一致将合同解除的叫协议解除。单方解除，是指解除权人行使解除权将合同解除的行为。它不必经过对方当事人的同意，只要解除权人将解除合同的意思表示通知到对方，即发生合同解除的效果。
合同约定的单方解除合同，必须是当事人在合同中约定了一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人才可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条即是合同约定解除的规范，其中第一款、第二款分别规定了协议解除和单方解除的规范。
合同的法定解除，是合同解除的条件是由法律直接规定的，符合了法定的解除条件，当事人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了具体的合同法定解除的情形：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
合同的法定解除也是单方解除。
本案中，原告是在依据《合同法》第九十四条第（四）项行使了合同的法定解除权后起诉被告，要求被告承担违约责任。虽然被告以原告解除合同没有经其同意为由抗辩合同未解除，被告的抗辩不成立。因为，《合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。原告解除合同的通知书到达被告时，租赁合同即解除，不存在原告与被告协商一致解除合同的情形。同理，原审判决和再审判决均以原告要求被告在五日内解除合同、五日的解除期限过于短暂为由，认定原告行使合同解除权的行为有瑕疵，这样认定于法不符。
（洛阳市中级法院 徐素卿）
