李某诉洛港房产经纪公司、海某及第三人

朱某、郭某房屋买卖纠纷案

----超出房屋出卖人欲售价格的房款如何处分

关键词  欲售价格   不当得利

裁判要点

房产经纪公司和房屋出卖人没有约定对超出房屋出卖人欲售价格部分如何处理，买房人实际出资购买房屋的价款是其真实意思表示，对超出卖房人欲售价格的房款，买房人无权要求退回。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第八条、第一百五十九条、第一百六十一条

案例索引

洛阳市老城区人民法院（2012）老民初字第80号（2012年6月15日）

基本案情

原告李某诉称：2010年9月，李某通过海某在房产经纪公司购买朱某位于洛阳市老城区义勇北街6号院1单元202号房产一套，并支付了16万元的购房款。2011年9月，李某因房产水电问题找到朱某，才发现房产经纪公司支付给朱某的价款是13万元，与李某签订合同的也非朱某本人。房产经纪公司、海某采取欺诈手段不但从中牟利3万元，而且将朱某出售该房产时包含的储藏室一间予以隐瞒，不向李某交付。李某诉至法院要求：1、房产经纪公司、海某交付与房产配套的储藏室一间，并退还不当得利3万元。

被告洛港房产经纪公司辩称：1、李某不是直接从朱某处买到的房子，而是从郭某处买到的，房产经纪公司只是从中起到介绍作用，没有收到李某3万元，李某的购房款交给了郭某，不存在不当得利。2、郭某在与李某买卖房屋时，没有承诺把储藏室卖与李某，李某要求房产经纪公司交付储藏室没有任何事实和法律依据。3、李某是通过张某，而不是通过海某购房。李某名字是她本人所写，没有任何人冒用她的名字。房产经纪公司不存在任何冒名顶替。

被告海某辩称：同意房产经纪公司的答辩意见，同时海某系该房产经纪公司职工，在李某与朱某房产买卖合同中，仅仅是参与人，不承担任何赔偿责任。

第三人朱某陈述称：李某所诉完全属实。

第三人郭某陈述称：2010年8月份郭某通过房产经纪公司向朱某购买了该房产，交了13万元，当时朱某说是把储藏室赠与郭某。此后，郭某因为该房较小不想在那里居住，就又把房屋卖与李某，价款16万元，其中包括中介费3200元、过户费等。当时郭某准备将储藏室以2万元价格卖与李某，李某不同意，就没有卖储藏室。

洛阳市老城区人民法院经审理查明：洛阳市老城区义勇北街6号院1单元202号房产原属朱某所有。2010年8月16日，朱某委托张某出售该房产，并进行了公证。2010年9月21日，通过房产经纪公司介绍，张某以朱某名义与李某签订一份房屋买卖合同，约定朱某将位于洛阳市老城区义勇北街6号院1单元202号房产一套出售给李某，价款为16万元，签订合同时，朱某向房产经纪公司交纳中介服务费3200元及过户费300元，李某向房产经纪公司交付定金1500元，剩余房款155000元于2010年9月24日前交付房产经纪公司等内容。合同签订后，李某于2010年9月25日将购房款16万元交付房产经纪公司，经手人为海某。同日房产经纪公司将该房产交付给李某。2010年9月29日，李某办理了该房产的产权过户手续。此后，因李某得知朱某仅收到购房款13万元，且朱某售房时承诺赠送配套储藏室一间，认为房产经纪公司、海某侵犯其合法权益。

另查明：海某系洛港经纪公司职工。涉案储藏室一间现由案外人占有。

裁判结果

驳回原告李某的诉讼请求。

洛阳市老城区人民法院于2012年6月15日作出（2012）老民初字第80号民事判决。宣判后，各方均未提出上诉，判决已发生法律效力。

裁判理由

洛阳市老城区人民法院经审理后认为：原告李某与第三人朱某委托代理人张某签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效。该合同内容对双方当事人均具有约束力，原告李某同意以16万元的价款购买涉案房屋，且已支付价款，并取得房屋所有权，故原告李某要求被告房产经纪公司返还不当得利3万元的诉讼请求，缺乏合同依据和法律依据，不予支持。关于原告李某要求被告房产经纪公司返还储藏室一间的诉讼请求，因原告李某与第三人朱某签订房屋买卖合同中并未约定转让或赠与储藏室，且该储藏室现由案外人占有，故原告李某的该项诉讼请求，因无事实依据和法律依据，不予支持。被告海某系被告房产经纪公司的职工，其行为属于职务行为，民事责任由被告房产经纪公司承担，故原告李某要求被告海某返还不当得利3万元和储藏室一间的诉讼请求，于法无据，不予支持。

案例注解

随着房地产市场的发展，越来越多的人选择房产经纪公司来买卖房屋，因为房产经纪公司不仅提供了一个较好的信息平台，而且还可以代办相关手续，使买卖双方省事、省心。但也正是由于一些当事人图方便，随之也带来了一些纠纷。

本案在审理过程中，被告房产经纪公司向法庭出示了两份合同，第一份合同系第三人朱某与第三人郭某签订的一份房屋买卖合同，第二份合同系第三人郭某与原告李某签订的一份买卖合同。对于该两份合同，被告房产经纪公司称，第三人朱某先将房屋卖给了第三人郭某，第三人郭某又将该房屋卖给了原告李某。但原告李某和第三人朱某对该两份合同不认可，均称他们并没有与第三人郭某签订房屋买卖合同，而是在空白合同上签的字，他们根本没见过第三人郭某。因第三人郭某虽然签订了该两份房屋买卖合同，但房屋并未进行过户，最终原告李某与第三人朱某委托代理人张某签订了一份房屋买卖合同，原告李某以16万元的价款购买涉案房屋，并取得房屋所有权。

由于第三人朱某委托张某出售其房产，在办理房屋买卖过程中他并没有直接和原告李某面对面的签订房屋买卖合同，而是全部由其委托代理人张某办理相关事宜，所以原告李某在得知第三人朱某只得到13万元的房款后，认为被告房产经纪公司、海某采取欺诈手段不但从中牟利3万元，而且将第三人朱某出售该房产时包含的储藏室一间予以隐瞒，没有交付。

从本案能够确认的事实看，原告李某与第三人朱某的委托代理人签订房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，原告李某同意以16万元的价格购买该房产，其要求被告房产经纪公司退还3万元的不当得利没有法律依据。但本案中原告李某及第三人朱某均提到他们并没有与第三人郭某签订房屋买卖合同，而是在空白合同上签的字，他们根本没见过第三人郭某。虽然原告李某及第三人朱某对此并未提交证据予以证明，但至少说明如果在空白合同上签字还是存在一定的风险，当事人应当承担由此产生的相应的法律后果。

本案中，被告房产经纪公司虽然不承担任何责任，但是作为中介机构，应当向当事人披露真实的房屋交易情况。本案原告李某之所以诉诸法院，是因为她认为被告房产经纪公司从中赚取3万元的差价，隐瞒了一些事实。针对该问题，房产经纪公司可以和房屋出卖人明确约定对超出房屋出卖人欲售价格部分如何处理，这样既可以避免产生纠纷，对规范二手房屋交易市场也能起到一定的作用。

（洛阳市老城区人民法院   袁玲玲)