荣某诉李某房屋买卖纠纷案

关键词  法律地位  违约  代收定金

裁判要点

房产中介公司的法律地位应当属于居间人,因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。中介公司代收定金视为卖方收到定金，应当适用定金罚则。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条

案例索引

洛阳市老城区人民法院（2013）老民初字第158号（2013年7月25日）

基本案情

原告荣某诉称：2012年11月14日，原告荣某（甲方）与被告李某（乙方）在洛阳懿皇房产经纪有限公司（丙方）签订了房屋买卖合同，原告荣某将位于洛阳市老城区环城西路21号坛角小区2号楼2-4-602号房屋出售给被告李某，房屋价款为370000元，被告李某于2012年11月14日交定金8880元，由丙方洛阳懿皇房产经纪有限公司代收，首付款为148000元于2012年12月2日前交付，被告李某交清首付款后，甲乙双方按照要求在3日内办理该房屋贷款及过户的全部手续并将材料交予丙方，如任何一方不按约定配合办理贷款、过户程序，视其违约按房屋标的额的10%支付违约金。在办理贷款时，被告李某与史志敏结婚，两人预共同贷款买房。由于有不良记录，造成贷款不能，被告李某将首付款取走后，不再去银行办理贷款手续，被告不支付房款属违约，应当承担违约责任。原告荣某诉至法院，要求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、被告李某向原告荣某支付违约金37000元。

被告李某辩称：原告荣某与被告李某签订合同时，被告李某向中介公司缴纳的定金是20000元，不是原告荣某所说的8800元。原告荣某的房产应该是1996年的，被改为1998年，造成贷款不能的原因是原告荣某的房产已超过15年，故被告李某不应承担违约责任。综上，请求法院依法驳回原告荣某的诉讼请求。

法院经审理查明：2012年11月14日，卖方荣某（甲方）与买方李某（乙方）在中介方洛阳懿皇房产经纪有限公司（丙方）签订房屋买卖合同一份，合同约定：第一条：1、甲方自愿将坐落于老城区环城西路21号坛角小区2号楼2-4-602室房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋的现状无异议，愿意购买该房屋。2、该房屋基本情况：房屋性质：商品房，权属证件号码：洛市房权证（2004）字第X264937号，所有权人：荣某，建筑面积：93.38平方米。第二条：成交价格。甲、乙双方协商后的成交价格为：人民币370000元，该房屋产权过户的相关费用由买方（乙方）承担。第四条：1、乙方的交款约定：乙方于2012年11月14日向甲方交付定金人民币8880元，由丙方代收，剩余首付款人民币148000元于2012年12月2日前交付。乙方按约定交清首付款后，甲、乙双方按照要求在3日内将办理该房屋贷款、过户的全部手续及材料交于丙方。甲、乙双方有义务根据丙方安排在材料交齐后十个工作日内办理贷款、过户手续，如任何一方不按约定配合办理贷款、过户手续，视其违约，将按合同第七条追究其违约责任。第五条：贷款约定。2、乙方委托丙方为其购买该房屋办理商业形式贷款。乙方申请贷款金额为人民币222000元，申请贷款年限为15年。第七条：违约责任：1、甲方须保证该房屋权属无争议、未被司法机关查封。明知被限制过户而不如实告知的，发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、甲、乙双方须保证该房屋在过户手续办理完毕之前结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理贷款、过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。3、贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行合同，并承担由此引起的经济损失。4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，或发生本条1、2违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价格的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。该买卖合同签订后，2012年11月29日，李某与史志敏登记结婚，双方前往中国建设银行以史志敏的名义为李某购买的上述房屋办理贷款，但因为史志敏个人信息上有不良记录，导致贷款不能。2012年12月17日，李某与史志敏登记离婚。李某在洛阳懿皇房产经纪有限公司的安排下，将购房首付款148000元交到中国银行股份有限公司老城支行，预在该行办理贷款，但又未贷款成功。后李某将首付款148000元从中国银行股份有限公司老城支行银行中取走，且同意继续履行合同义务，但李某至今仍未能履行其支付购房首付款、办理房贷的合同义务。

裁判结果

一、解除原告荣某与被告李某于2012年11月14日所签订的房屋买卖合同；二、被告李某于本判决生效之日起十五日内支付原告荣某违约金37000元。

洛阳市老城区人民法院于2013年7月25日作出（2013）老民初字第158号民事判决。宣判后，各方均未提出上诉，判决已发生法律效力。

裁判理由

2012年11月14日，原告荣某与被告李某在中介方洛阳懿皇房产经纪有限公司签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效协议，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的权利和义务。根据合同的约定，被告李某应当履行支付其购买房屋首付款148000元及办理房贷的合同义务。被告李某在为其购买的房屋办理贷款均未成功的情况下，应当继续履行办理房贷的义务，但被告李某将购房首付款148000元从银行取走，且未能按照合同的约定继续办理房贷，其行为已经构成违约，应当承担支付违约金37000元（370000元×10%=37000元）的责任。关于原告荣某要求解除与被告李某签订的房屋买卖合同，因原、被告双方均同意将该买卖合同解除，本院予以准许。关于原告荣某要求被告李某支付违约金37000元之诉讼请求，符合合同的约定和法律规定，本院依法予以支持。

案例注解

一、关于房产中介公司的法律地位。

近年来，随着楼市的不断升温，房产中介公司大量出现，其在房屋买卖市场上发挥着重要的作用，全国大部分房屋买卖都是通过房产中介公司机构完成的。根据《合同法》第424条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人交付报酬的合同。房产中介公司的法律地位应当属于居间人，其不是订约的当事人，也不是当事人的代理人，是为当事人订约提供媒介服务、牵线搭桥的人。本案中的洛阳懿皇房产经纪有限公司即为居间人，荣某（甲方）与李某（乙方）是居间合同的当事人。根据《合同法》第93条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，荣某（甲方）与李某（乙方）在庭审时表示愿意解除双方订立的房屋买卖合同，故本院以当事人的约定解除合同。

二、关于房产中介公司的权利和义务。

《合同法》第 425 条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的不得要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任。房产中介公司的如实报告义务应当包括两个方面，一是对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告，不得隐瞒或提供虚假资料；二是应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。如到房管部门对产权情况进行查询，以便对产权是否合法、清晰、有无被抵押查封等情况予以确认。对房屋进行实地检查，以便了解房屋的实际状况以及是否存在漏水、环境噪音等。审查有关人员的资信状况、信誉度、知名度等情况。如果中介公司对委托人提供资料的真实性未加必要的谨慎的审查、核实，致使买房人遭受经济损失的，应承担相应的赔偿责任。《合同法》第426条、427条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，由洛阳懿皇房产经纪有限公司提供订立合同的媒介服务，最终使荣某（甲方）与李某（乙方）之间的订立的房屋买卖合同成立，居间报酬应当由荣某（甲方）与李某（乙方）平均负担。

三、关于李某（乙方）的违约

根据荣某（甲方）与李某（乙方）签订的房屋买卖合同的约定，被告李某应当履行支付其购买房屋首付款148000元及办理房贷的合同义务。被告李某在为其购买的房屋办理贷款均未成功的情况下，应当继续履行办理房贷的义务，但被告李某将购房首付款148000元从银行取走，且未能按照合同的约定继续办理房贷，其行为已经构成违约，应当承担支付违约金37000元（370000元×10%=37000元）责任。

四、关于房产中介公司代收定金的行为

实践中，大部分房产居间合同都约定由房产中介公司代卖房人收取定金。如果居间合同中有明确约定由房产中介公司代卖房人收取定金，可视为卖方对房产中介公司的委托，在房屋买卖交易完成的情况下，该部分定金应在房款总价中予以扣除。如果因卖方的原因致使房屋买卖交易失败，买方可向卖方主张双倍返还定金，如果因买方的原因致使房屋买卖交易失败，房产中介公司应将定金支付给卖方。本案中，尽管由于李某（乙方）的违约行为致使房屋买卖交易失败，但洛阳懿皇房产经纪有限公司应当将收取的定金返还给李某（乙方）；如果居间合同中没有明确约定由房产中介公司代卖房人收取定金，房屋中介公司收取定金的行为属于不当得利，应当予以返还；如果在没有居间合同的情况下，买方向房产中介公司缴纳了定金，这种情况下，房产中介公司就应当给买方提供房源，且应当促使房屋买卖合同的成立，若没有促成合同的成立就系违约行为，买方可向房产中介公司主张双倍返还定金。

（编写人：洛阳市老城区人民法院   刘磊）