时某诉程某、洛阳邦尼房地产开发营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷案

----中介公司在居间合同中的地位

关键词   中介公司  必要审查义务  定金

裁判要点

房产中介公司提供居间服务，当房产买卖双方因合同履行发生争议，若中介公司已尽到了必要审查义务，将不需承担买卖双方因不能履行合同的违约责任。

对于买房人交给中介公司的定金，中介公司只是起到了代为交付定金的作用，收取定金的一方实为卖房人，故卖房人应受定金罚则义务的约束。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十二条、第六十六条、第九十四条、第一百一十五条

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条

案例索引

一审：洛阳市老城区人民法院（2012）老民初字第667号（2012年9月25日）

基本案情

原告时某诉称：经邦尼公司介绍，时某欲购程某位于洛阳市老城区机场路74号鑫豪小区202号1单元601号房屋。2012年3月10日，原、被告和邦尼公司共同签订房屋买卖合同，时某向程某交付购房定金10000元。定金交付后，程某却拒绝配合办理房屋过户手续并公开表明不再将房屋卖给时某。时某为购房不仅拿出了全部积蓄，并且向亲朋好友高息借贷了大批资金。因程某违约，给时某造成了巨大的经济损失，并耗费了巨大的精力。为此时某起诉要求程某双倍返还购房定金20000元并承担因违约而给时某造成的各项经济损失18750元。庭审中，时某变更诉讼请求为：1、解除原、被告及第三人签订的房屋买卖合同；2、要求程某双倍返还时某定金20000元；3、要求程某赔偿时某中介费4000元；4、要求程某赔偿违约造成的损失共计37150元（1、从2012年3月10日至2012年7月10日误工费11200元；2、处理买房事宜交通费350元；3、2012年3月10日至2012年7月10日借款50000元按2分计算的利息共计4000元；4、2012年3月10日至2012年7月10日借款50000元按2.5分计算的利息共计5000元；5、2012年3月10日至2012年7月10日借款70000元按2.5分计算利息共计7000元；6、2012年3月10日至2012年7月10日借款80000元按3分计算利息共计9600元）。

被告程某辩称：时某要求解除房屋买卖合同的诉求不符合合同法第九十四条规定的条件，无事实和法律依据；程某并未不履行合同，因时某不履行支付购房款的义务，导致双方无法实现合同目的，程某无法向银行交纳剩余按揭购房款、无法办理过户手续，因此时某无权要求返还定金，且时某将定金交付给邦尼公司，程某至今未收到定金，不存在返还定金问题；时某既要求双倍返还定金又要求违约金不符合法律规定；即便程某违约，时某诉求的损失也不存在，买卖合同几乎没有履行，时某就未履行付款义务，时某借款是虚假的，不存在借款利息；房屋买卖合同中约定中介费由时某支付，不应由程某赔偿；双方诉争的房屋系在中国建设银行洛阳景华支行抵押按揭贷款的住房，抵押权人中国建设银行洛阳景华支行至今不知买卖房屋一事，该房屋又系程某与张光甫的夫妻共同财产，对此时某和邦尼公司是明知的，程某对房屋无单独处分权，三方恶意串通，损害张光甫利益，因此该房屋买卖合同无效，请求法院驳回时某的诉讼请求。

第三人邦尼公司陈述称：买卖双方在真实、平等、自愿的基础上签订合同，合同是合法有效的。在签订合同时，三方口头约定了付款的方式、方法和时间，合同约定定金10000元是由邦尼公司代收，现10000元在邦尼公司，该事实三方均认可。合同约定中介费由时某承担，至于最终由谁承担中介费由法院予以认定。合同第六条第四项对违约金和中介费进行了约定，不管该合同是依法解除还是继续履行，邦尼公司均不退还中介费。

老城区法院经审理查明：2012年3月10日，程某（卖方、甲方）、时某（买方、乙方）、邦尼公司（居间方、丙方）三方签订房屋买卖合同一份。载明甲方自愿将座落在老城区机场路74号鑫豪小区202号楼1单元601号房屋出售给乙方，甲乙双方协商后的实际成交价格为310000元，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担；乙方须向丙方交纳中介费4000元，在该房屋买卖合同履行过程中，非因丙方原因导致买卖合同不能履行，丙方所收取的中介服务费一律不予退还；乙方于2012年3月10日向丙方交付购房款定金10000元（可冲抵中介费），剩余300000元于2012年约定月约定日前交付丙方（丙方所收定金和房款系为甲方代收，均经过甲、乙双方认可）；乙方按约定交清全部房款后，甲、乙双方按丙方要求在三日内办理该房屋过户的全部手续，并将过户材料交于丙方。甲、乙双方有义务根据丙方安排在材料交齐后十个工作日内办理过户手续，如任何一方不按约定配合办理过户手续，视其违约按合同约定追究违约责任；甲方于本合同签订之日将房屋权属证明、土地证、借款合同交于丙方代为保管。并承诺于2012年6月30日前腾空该房屋，同时将该房屋钥匙交于乙方。在该合同约定的其他事项中载明，甲乙双方已充分了解该房屋状况并实地看房自愿买卖；甲方过户当日一次付清房款及中介费用。同日，时某向邦尼公司交纳定金10000元，程某将土地证、房产证复印件、贷款合同交于邦尼公司。2012年5月2日，时某以程某明确表示不履行合同为由诉至本院。

程某与张光甫于1997年4月27日登记结婚。2003年5月9日，程某和洛阳鑫豪地产置业有限公司签订经济适用住房购销合同，约定程某购买鑫豪小区二组团2号楼1单元601号房屋，程某以该房屋为抵押，在中国建设银行景华支行贷款40000元，贷款期限10年，从2003年5月23日至2013年5月22日，2003年5月28日中国建设银行景华支行向程某支付贷款40000元。2005年11月29日，洛阳市房产管理局给程某颁发该房屋的房屋所有权证，该房屋所有权证上无共有人的记载。

庭审中，程某明确表示应由时某先交付购房款，待其用该款偿还银行贷款后，再办理房屋过户手续。

裁判结果

一、解除原告时某、被告程某和第三人洛阳邦尼房地产开发营销策划有限公司于2012年3月10日签订的房屋买卖合同；

二、被告程某于本判决生效后十日内双倍返还原告时某定金20000元；

三、驳回原告时某的其他诉讼请求。

洛阳市老城区人民法院于2012年9月25日作出（2012）老民初字第667号民事判决。宣判后，各方均未提出上诉，判决已发生法律效力。

裁判理由

洛阳市老城区人民法院经审理认为：本案买卖合同所涉及的房屋，虽系程某于2003年5月9日购买的经济适用房，但时某、程某和邦尼公司于2012年3月10日签订房屋买卖合同时，已超过5年，不违反《经济适用住房管理办法》第三十条第一款购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易的强制性规定。时某、程某和邦尼公司之间签订的房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。

关于交付购房款的时间，该合同约定为“约定月约定日”，属约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原、被告均可随时要求给付房款。对于交付房款与办理过户手续的先后顺序，该合同在“付款约定”部分虽有“乙方按约定交清全部房款后，甲、乙双方按丙方要求在三日内办理该房屋过户的全部手续”的约定，但在该合同“约定其他事项”部分，又作出“甲方过户当日一次付清房款及中介费用”的约定，前后两次的约定不一致，无法认定双方约定的履行先后顺序，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求”的规定，原、被告应同时履行交付房款和办理过户手续的义务。现程某作出的时某应先支付购房款，其应后履行办理过户手续的抗辩主张，既没有合同依据，也没有法律依据，该抗辩理由不能成立，本院不予采信。程某在庭审中明确表示时某先履行付款义务，其偿还贷款后再办理过户手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同”的规定，时某要求解除原、被告及邦尼公司签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。时某向邦尼公司支付10000元定金，依合同约定邦尼公司系代程某收取，邦尼公司收到该定金应认定为程某收到该定金，由于程某的违约行为导致该房屋买卖合同的解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，程某应双倍向时某返还该定金，故时某要求程某返还定金20000元的诉讼请求，本院予以支持。时某要求程某赔偿中介费4000元的诉讼请求，因时某未提交其支付中介费的相关证据，本院不予支持。因本案涉及的房屋买卖合同对交付购房款的时间约定不明确，时某也并未支付310000元购房款，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，现时某不能举证证明所主张的损失为程某违约必然产生的损失，故时某要求程某赔偿违约损失37150元的诉讼请求，本院不予支持。程某提出因签订房屋买卖合同时该房屋尚在抵押贷款中，未经抵押权人的同意签订的合同无效的抗辩主张，因在签订合同时程某已明确告知时某和邦尼公司该房屋尚在抵押中，合同中也约定“约定月约定日前交付房款”，由此可以认定在签订合同时程某同意全部付清按揭贷款并办理房屋解除抵押手续，为此程某的该抗辩主张，本院不予采信；程某提出的自己单独处分涉案房屋损害共有人张光甫利益，该房屋买卖合同无效的抗辩主张，因涉案房屋的所有权证上登记的所有人为程某，且时某签订合同时是善意的，程某的该抗辩主张不符合有关合同无效的法律规定，故本院不予采信。

案例注解

随着国家对新建商品房市场调控力度的加大，二手房交易市场正逐步发展扩大，交易量在房地产市场中迅速增长，但也因此出现了不少问题和纠纷，人民法院受理的类似案件也有明显增加。

二手房交易具有很强的专业性和复杂性，通常包括签订合同、申请贷款、办理过户等多个程序，涉及多个行业领域及法律政策，因此对于普通百姓来说，通常会选择较为专业的房屋中介公司帮助其完成二手房交易。买卖双方与房屋中介公司所签订的合同在合同法上的分类为居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，由委托人支付报酬。

居间合同与其他合同相区别的一个明显特点是，居间人仅提供订立合同的服务，而不作订立合同的意思表示。结合本案，房屋买卖合同的合意形成，是由原、被告即买卖双方所达成的，房屋价款及交付时间的具体约定也与居间人中介公司无关，中介公司的义务主要在于报告订约机会或提供媒介服务，尽力促使买卖双方达成合意，并按约定履行合同及办理相关手续。因此，本案原、被告因合同履行发生争议，若中介公司已尽到了必要审查义务，将不需承担买卖双方因不能履行合同的违约责任。

另一个问题，交到中介公司的定金应由谁返还？合同法规定的定金适用规则为“当事人可以依照<中华人民共和国担保法>约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。由此可见，定金适用于债权、债务人之间，而在房屋买卖合同中，互负债权债务的是房屋所有权人与买受人，而不是中介公司，即房屋所有权人享有收取房屋价款的权利并承担交付房屋的义务，买受人享有取得房屋所有权的权利并承担交付房屋价款的义务。因此在本案中，收取定金的一方实为卖房人即被告程某，中介公司从中只是起到代为交付定金的作用。结合本案，被告程某作为收受定金方，应对其不履行约定债务的违约行为承担双倍返还定金的责任。

本案中中介公司虽未承担违约责任，但合议庭并非未考虑到其在合同中的地位。在审理此类案件时，要准确把握居间合同的特征，同时结合争议合同的具体约定，就不难判断出中介公司在居间合同中的地位，从而做出正确判决。

（编写人：洛阳市老城区人民法院   张  琼）