近年来，随着经济不断发展，商品房销售市场仍旧余热未减，从而产生了许多新形式的商品房销售方式，以致在日常生活中商品房买卖合同纠纷日趋复杂。2003年最高人民法院实施了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，它对司法实践有很大帮助，但是因为一些条款规定仍旧不够明确，导致法院在审理案件时，一些问题很难找到明确的法律依据。例如：在现如今我们会遇到的商品房买卖过程中出现的认购书以及认购金，在法律上如何界定其性质，无论是理论上或者在实践中都没有统一的答案。藉此，为了统一司法实践中关于商品房的认购书以及认购金的认定，增强法律的可操作性，笔者试图对该问题做以下解析。

    一、商品房认购书的形式和性质

    （一）商品房认购书的形式

    商品房认购书在现实中形式多样，没有固定统一的模式，很多商品房认购书内容比较简单，但一般都会包括以下几项内容：１．双方当事人基本情况；２．房屋基本情况（含位置、面积等）；３．价款计算；４．签署正式契约的时限约定。但是，不排除在实践中有的认购书中只有买卖双方的基本情况、房屋的位置、签订买卖合同的时间这几项内容，并未明确约定房屋的价款、面积等关键内容，因为认购书由开发商自行制订，内容详略程度差异较大。

    （二）商品房认购书的性质

    对商品房认购书的性质观点不一。一种观点认为，商品房认购书是商品房买卖双方在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，不能作为商品房的买卖合同。商品房认购书的通常内容是准买受人向开发商交纳一定金额的预约款，享有在将来某个时间购买开发商某处房屋的权利。准买受人如果不在约定时间与开发商洽谈购房合同，开发商有权解除商品房认购书，将预订的房屋转售他人。有的商品房认购书还约定，开发商有权扣留准买受人所交纳的预约款作为违约金。另一种观点认为，商品房认购书可视为商品房买卖合同，根据合同法解释（二）规定：“当事人对合同是否成立存在争议。人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”因此，合同只需具备当事人、标的和数量即可成立。所以，认购书中只要具备核心要素就构成商品房买卖合同，欠缺的其他内容可以通过合同法的规定予以确认。

    对于以上两种观点，笔者认为第一种观点更加合适。因为合同是平等的当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同种类多样，商品房买卖合同需要具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，而认购书一般不会约定的那么全面，不仅仅需要约定当事人的姓名、标的和数量即可，要想成为商品房买卖合同还应该具备其他主要内容，例如商品房的价款，房屋交付的日期。认购书与商品房买卖合同最大的区别就是，会在认购书中规定将来某一时间段或者时间点签订正式商品房买卖合同的约定。这个时间可以是商品房预售许可证颁发时，也可以是房屋竣工正式销售时。笔者认为这个条款是区分认购书与商品房买卖合同的关键。认购书约定的是一种行为义务，并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同，也不会导致商品房认购书的无效，不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在，所以它是一种独立的合同。认购书的实质应该是商品房买卖合同的预约合同，它的签订是为了督促当事人双方全面、忠实履行预约合同中诚信谈判的义务，按市场经济规律办事，促进商品房市场的良性发展，达到双赢互利。因此，它并不违背《合同法》解释（二）的规定。认购书是预约合同，也属于合同的一种，而不是商品房买卖合同。

      二、商品房认购金的形式和性质

    （一）商品房认购金的形式

    在认购书中，一般对认购金会有不同的表述。大体上会用到认购金、预付款、订金、定金等不同称呼。在认购书上也可能会在责任条款中对认购金的性质予以规定，如果明确约定是定金性质的则可以按照“定金罚则”规定适用。认购金的形式多样，可能是现金支付，也可能是银行卡刷卡支付，收受认购金时一般会出具收条。

    （二）商品房认购金的性质

    对于认购金的性质也有不同认识。一种观点认为，商品房认购书约定了预约条款，而预约款等同于定金，该认购书也就是一种定金合同，是一种设立担保的行为。商品房认购书应当视为担保购房合同履行的从合同。另一种观点认为：预约款并不一定就是定金。担保法解释第１１８条规定，如果没有约定定金字样，如果想认定款项的性质为定金，必须通过约定的内容来体现。如果双方对于预约款的性质没有做出明确的约定，则不能当然推定预约款就是定金。也就是说，如果商品房认购书没有约定预约款的性质就是定金，也没有约定准买受人不在约定的将来时间洽谈时预约款不退，开发商没有权利扣留预约款。

    笔者认为，对于认购金性质的认定，主要看认购书对认购金的性质有无明确约定。如认购书中明确约定了认购金具有定金的性质，那么在一方违约时，另一方可以主张定金权利；开发商通过认购方式向购房人收受定金作为订立《商品房买卖合同》担保的，如果因属不可归责于当事人双方的事由，导致《商品房买卖合同》未能订立，则开发商应当将定金返还买受人。如果在认购书中没有明确约定为定金性质的预收款项，不管谁的原因未能订立商品房买卖合同的，开发商一律应当返还。其主要依据《商品房销售管理办法》第二十二条第一款规定：“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”根据上述两种情形，对于没有明确约定为定金性质的认购金可以认定为是订金性质。

    综上所述，由于在商品房买卖过程中签订的认购书以及交付的认购金形式多种多样，所以针对不同的情形我们应该做出符合法律规定和法律精神的判断。