关键词  诸多疑点  合理解释  逻辑推理  日常生活经验裁判要点

    当事人对案件中的诸多疑点不能作出合理解释及排除的情况下，法官应依照法定程序全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断。

    相关法条

    《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条

    案件索引

    一审：（2014）洛龙民初字第1816号（二0一五年八月五日)

    基本案情

    2014年6月19日，原告袁某某作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的被告吴某某签订《房屋租赁合同》一份，双方均在合同上签字及加盖被告的私人印章。合同约定，被告将自己所有的位于洛阳市某小区，建筑面积188.73平方米的住房一套出租给原告居住使用。租期20年，自2014年6月19日起至2034年6月19日止，月租金1000元，20年租金一次性付清，共计24万元，乙方需交纳押金45万元。2014年6月20日，被告给原告出具收条一张，载明：“今收到袁某某现金肆拾伍万元整（450000元），吴某某，2014.6.20”。现原告提起诉讼称，合同签订后因被告隐瞒房屋已借款抵押的事实，诸多债权人向被告讨债，住在自己所承租的房屋内不走，并更换房门钥匙，导致被告不能向自己交付房屋，故依法要求解除双方之间的房屋租赁合同及被告返还收取的押金45万元。庭审中，原告称与被告没有任何关系，仅系在找房子时才认识，合同签订后向被告交纳押金45万元现金，没有取款凭证，系从朋友处筹借，租金从未支付，被告将购房合同原件及购房首付款发票原件交付给自己。原告另称，因被告承诺将房屋装修好后再交付给自己，2014年9月份自己去看装修进度时方才发现所承租的房屋被被告的债权人占用，发现后未报警，亦未找小区的保安处理。

    为查明案情，承办人于2015年5月27日前往案件所涉小区进行实地调查，该室的房门上仍张贴2013年的装修申请表，房门猫眼未安装，从猫眼探视室内能看到散乱摆放几个沙发外，其他物件不能目视，且室内地面布满灰尘，感觉长久没有人员居住。前往该小区的物业公司询问，该公司的物业经理询问其他工作人员，均称该室长久无人居住，并向本院出具《情况说明》一份，证明业主自2013年11月31日拖欠物业费至今，期间一直无法联系。经物业公司查阅该房屋的水、电费交纳情况，显示2014年9月10日（原告起诉之日）充过26吨水。物业公司称，不管是否业主，只要持小区水费充值卡到物业，付钱即可充值。

    裁判结果

    案件审理过程中，原告向法庭申请撤诉。

    裁判理由

    审判人员应当依照法定程序全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。

    案件注释

    本案虽以撤诉方式结案，但其中一些问题值得重视：

    1、本案中存在如下诸多疑点，或原告不能说明或有违常理，故在此一一列举如下：

    疑点一：原被告在签订《房屋租赁合同》前，没有任何关系、相互不认识，被告的房屋建筑面积188.73平方米，却按每月1000元的价格出租，20年租期总房租24万元一次性付清，该月租金价格明显严重低于目前的市场行情；

    疑点二：合同约定的押金45万元，几乎是20年租期总房租24万元的二倍，原告称先交押金45万元，但房租从2014年6月19日签订合同至2014年9月份原告发现所承租的房屋被占用之时从未交纳。原被告在租赁房屋的过程中相识，原告在被告未交付房屋的情况下，先行向被告交纳押金45万元，有违常理。虽原告称系被告怕装修房屋后，原告不承租房屋，在被告的要求下交纳，但仍然于理不通，无法予以采信；

    疑点三：原告持45万元现金作为押金去承租需一次性支付20年房租共计24万元的房屋居住，两项合计69万元，于理不通，无法予以采信；

    疑点四：原告系承租被告的房屋，但被告却将出租房屋的《商品房预售合同》原件及首付购房款发票原件交给原告持有（该房屋系银行按揭贷款，总房款70.7387万元，首付款21.7387万元，银行按揭贷款49万元），该行为有违房屋租赁活动的交易习惯，原告不能说明；

    疑点五：被告2014年6月20日给原告出具的收条中，仅称收到现金45万元，未注明系押金,且在庭审中原告称系现金支付的45万元，均系向朋友周转，但无证据提供；

    疑点六：原告在2014年9月份发现所承租的房屋被占用后，未报警，未要求小区保安处理，仅凭听到的所承租的房屋被抵押借款为由，就提起诉讼，但在本案的财产保全中，本院在房管局查询该房产档案，未发现借款抵押登记情况。

    疑点七：原告称被告未向自己交付承租的房屋，但在庭审中却称被告交给自己房门钥匙一把，交付房门钥匙一把的行为是否可以视为交付房屋？

    2、对上述诸多疑点原告不能作出合理解释及排除的情况下，针对原告的诉求及依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第64条：“审判人员应当依照法定程序全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”的规定，原被告于2014年6月19日签订的《房屋租赁合同》事实的真实性，因被告未到庭，合议庭无法予以确认。原告称解除合同的理由系被告的债权人占用房屋，导致被告不能向自己交付房屋，并提供证人史某的证明（证人未出庭）及视频和录音资料、照片等证据予以佐证，但该证据不足以证明原告与被告之间的租赁合同不能履行，因原告提供的视频及录音资料中的地点及人物不明，不能证明其所承租的房屋被占用的事实存在，且在财产保全中亦未发现该房产向个人借款抵押的登记。另外，原被告之间的房屋租赁合同第八条已明确约定了原告的单方终止合同的权利，而本案中原告却不予引用，仅主张按合同法第九十四条的规定，行使解除权，但依此法律规定，原告的证据不足，作出判决时应予以充分考虑。