购买房产却没有及时办理过户
小张在2013年购买了闪闪房地产公司的一套98平的房子，但是因为工程手续等原因一直没有办理产权证，该房子仍登记在闪闪公司名下。
然而，闪闪房地产公司曾经向小王借了20多万，但一直没有还钱。小王就一纸诉状将闪闪公司告上了法庭。经过小王申请，法院在2017年8月查封了闪闪公司名下的一套98平方的房产。
2018年1月，一审法院作出判决，判令闪闪公司在判决生效后十日内向小王偿还借款本金及利息23万元。判决生效后，闪闪公司没有按期履行还款义务，一审法院拟对上述涉案房产予以执行。
执行阶段，小张急了眼！
为了保障小王的胜诉权益，法院依法执行该处房产时发现，小张住在这里。
小张称法院要执行的这个房产是闪闪房地产公司早在2013年就卖给他了，房子是他的，这套房产只是登记在闪闪公司名下，法院不能执行。
执行异议之诉，小张打赢“房屋保卫战”！
法院经审理查明，小张和闪闪房地产公司的买卖合同虽然没有备案，但是小张按照合同的约定，将房屋价款24万元在2013年就全部通过银行转账支付给了闪闪公司，并且还提交了交纳物业费等费用的票据。而小张之所以没能办理过户手续是因为闪闪公司因为相关工程手续的原因，该房产所在楼盘的所有房产都没有办理房产证。
此外，小张从闪闪公司购买的这个房子属于保障生存居住所需，小张名下没有其他可用于居住的房屋。
法院判决，终止执行该处房产，执行闪闪公司名下其他财产。既维护了案外人小张的合法权益，也保护了申请执行人小王的权利。
什么是“案外人”？法律如何保护案外人权利？
Q:以本案为例，什么是“案外人”？法律又该如何保护案外人的权利？
A:在本案中，小张就向法院提起了案外人执行异议之诉。这个案外人指的就是小张。
“案外人”字面意思理解就是“案件以外的人”。因为本身是小王和闪闪公司的债权纠纷，小王拿着胜诉判决去法院申请执行，并不涉及小张。但是到了执行环节，小张认为法院查封的闪闪公司名下的98平的房子是他的，他认为法院如果执行就会损害他的权益，向法院主张不能执行房产时就被叫做案外人。
我们的法律在制定和实施的过程中发现了现实中的情况很复杂，因此，这种情况，法院一律按照登记情况确定不动产归属有可能损害到善意案外人的合法权利，所以就设置了一些执行救济程序。像我们今天说的执行异议之诉程序就是针对类似本案的这样一些情况设置的。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
怎样向法院提起执行异议？
Q:以本案为例，小张该如何向法院提起执行异议呢？
A:小张首先需要向执行法院提交异议申请书，先由法院的执行部门做审查。这个审查主要是对小张提出的异议进行形式上的审查，看小张提交的证据是否清晰、完备，是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条的相关规定。
如果提交的证据不完全符合该规定的，就会裁定驳回案外人的异议申请。如果案外人对驳回的异议裁定不服，还可以提起执行异议之诉。小张就属于这种情况。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
案外人需要满足哪些条件才能保障自己权利？
Q:在本案中，小张作为案外人需要满足哪些条件才能保障自己的权利？
A:在判断小张享有的权利是否足以排除执行时，法院会首先参照《执行异议和复议规定》第二十九条规定的3个条件进行判断：1、在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已支付的价款是否超过了合同总价款的50%。
法院经审理认为，小张和闪闪房地产公司的买卖合同虽然没有备案，但是小张按照合同的约定，将房屋价款24万元在2013年就全部通过银行转账支付给了闪闪公司，并且还提交了交纳物业费等费用的票据。而小张之所以没能办理过户手续是因为闪闪公司因为相关工程手续的原因，该房产所在楼盘的所有房产都没有办理房产证。这就满足了第一个条件和第三个条件。
本案中，小张在村里的确有一块宅基地，但是经过实地考察，小张宅基地上的房屋破旧不堪，下雨漏水，该村出具证明称村里的大部分人已经搬走，村庄基本荒废，所以农村这个房子对于小张来说不能满足居住需要。而小张从闪闪公司购买的这个房子属于保障生存居住所需。这就是说小张名下没有其他可用于居住的房屋了。那么也满足了第二个条件。
被执行人与案外人串通该怎么办？
Q:以本案为例，如果被执行人闪闪房地产公司和案外人小张是串通好的，故意让小张提起执行异议之诉，造成执行终止，法院该如何保障胜诉人小王的权益？
A:这种行为，在法律上被称为“虚假诉讼”。对于虚假诉讼的，法律会严厉打击。
如果经查实存在虚假诉讼行为的，还要按照民事诉讼法第一百一十三条的规定处以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
《最高人民法院、最高人民检察院关于办理虚假诉讼刑事案件适用法律若干问题的解释》第一条，采取伪造证据、虚假陈述等手段，实施下列行为之一，捏造民事法律关系，虚构民事纠纷，向人民法院提起民事诉讼的，应当认定为刑法第三百零七条之一第一款规定的“以捏造的事实提起民事诉讼”：
（一）与夫妻一方恶意串通，捏造夫妻共同债务的；
（二）与他人恶意串通，捏造债权债务关系和以物抵债协议的；
（三）与公司、企业的法定代表人、董事、监事、经理或者其他管理人员恶意串通，捏造公司、企业债务或者担保义务的；
（四）捏造知识产权侵权关系或者不正当竞争关系的；
（五）在破产案件审理过程中申报捏造的债权的；
（六）与被执行人恶意串通，捏造债权或者对查封、扣押、冻结财产的优先权、担保物权的；
（七）单方或者与他人恶意串通，捏造身份、合同、侵权、继承等民事法律关系的其他行为。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十三条，被执行人与他人恶意串通，通过诉讼、仲裁、调解等方式逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
法院如何保护案外人和申请执行人的权利？
Q:以本案为例，小张的权利受到了法律保护，其购买的房产没有被执行。那小王的权利该如何保护？
A:法律在设置时，对于权利发生冲突的情况下，会在比较、衡量的基础上，作出哪个更应当优先保护的判断。
具体到本案中，小王对闪闪公司享有的是金钱债权，法院可以执行闪闪公司名下的所有财产，不限于这套98平的房产。而这套房产对于小张来说具有居住、使用的功能，而且是现在唯一能居住的房子，法律上认为小张对这个房子享有物权期待权。
物权优先于债权。通俗的讲就是这套房产对闪闪公司而言不是唯一的，闪闪公司还有其他财产可以被执行，但对小张来说这套房产是唯一的。因此法院作出终止执行该套房产的裁定。
这样就既能保护小张的物权也能保护小王的债权。
法官提醒
1、对于执行异议之诉这个救济途径来说，它的原则是效率优先、从严审查，目的是在保护案外人合法权利的同时，防止被执行人与案外人串通，以逃避、拖延执行，因此只要案外人提交的证据不能排除可以产生的合理怀疑，法院就不会作出不得执行涉案财产的判决；查实存在虚假诉讼行为的，就像我们上面提到的，会处以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
2、在司法实践中，执行异议之诉最为普遍的情况就是买了房子但没过户，房产登记仍在卖房子的人名下，而卖方人因欠钱进入执行程序后，就可能会发生买房人房子被执行的情况。
所以大家在购买房产前需要到房产管理部门查询房产状况，看房产是否被查封，因为法律规定房产被查封后所进行的移转、设定权利负担等有碍执行的行为，是不得对抗申请执行人的。
如果因为不知道，而买了被查封的房产，那就只能看着房子被法院拍卖变价，自己付出的金钱还要通过诉讼等方式主张，有些当事人不仅因此遭受到财产方面的巨大损失，同时也给精神上造成了痛苦。
3、无论是购买一手房还是二手房，都要去房产管理部门备案登记，不能登记备案的要进行公证，并及时向卖房人要求办理过户，留下相应的证据。
支付款项应采取转账方式，尤其在未办理房产登记的情况下，要注意保存交接房产、装修、交纳物业费、水电费等费用的票据。以防止因房产仍在卖房人名下而被卖房人的债权人申请执行。
对其他类似车辆、设备等大宗财产，也应当注意以备案登记、公证方式使交易产生公信力，保存支付价款、购买保险等费用的票据，以防止可能产生的法律风险。
4、当遇到法院执行财产侵犯到自身合法权利的情况下，要及时与执行法院联系，依法通过执行异议程序维护自己的合法权益。
注：文中当事人及公司均系化名
